在这个经济高速发展的年代，旧城改造、拆迁安置，已为人们耳熟能详，而它们留给人们更多的是负面的印象，街区、胡同消亡，高楼耸立，城市特色消失，文物保护不力，拆迁引起原住民的利益损失等等，并由此引发很多专家、学者的大声疾呼：延续城市历史文脉！保护城市独有的魅力和价值！

　　旧城保护真的与城市的发展建设有着不可调和的矛盾吗？

　　先来看看我们的旧城问题，居住拥挤，私搭乱建，道路被占，配套设施落后，停车、行车问题突出，居住环境恶劣……这些问题，严重的影响着居民的日常生活和工作，也极大的破坏了中心区的城市形象。而随着北京城市建设的不断扩大和大规模的旧城改造，被划入改造范围的房屋，不论好坏，一律拆除重建，致使一些历史文化遗址被拆毁，或者被淹没在一片新建的高楼丛中，一些有特色和魅力的街区彻底改变了原有的历史面貌，割断了历史文脉，北京的胡同正在以每年600条的速度消失。

　　那么，如何协调旧城保护和城市发展的矛盾呢？

　　一个城市的街区、胡同、道路、尺度，是城市魅力和特色的体现，对具有特色街区的保户和合理开发，是延续城市历史文脉，保持城市魅力和价值的关键。而我们都知道，土地资源紧缺是城市发展的资源约束，所以，挖掘城市内部土地潜力，提高土地利用价值，对旧城区进行保护性整治，将有利于调和土地资源短缺的矛盾，也有利于调节旧城保护和城市发展的矛盾。

国外经验的借鉴

　　如何对旧城进行保护性整治，先让我们看看国外的经验。

　　欧洲的许多城市都保留了不同时代的城市特征，并与现代的城市和谐共存，他们拆除的仅仅是真正危旧，亟待更新的房屋，对质量好的建筑予以保留，对有破损的大力修缮，同时对陈旧的水、电等设备精心改造和增设，有些增加必要的生活辅助用房，如厨房和卫生间等，使历史建筑得到保护和继续利用，居民也享用到现代化的便利，现实生活得到关照，城市面貌得以改善，新旧建筑和谐共存，历史文脉得以延续。

　　日本在“危房改造”的问题上非常经济和理智，他们认为大面积推倒重来的危改模式，不但直接加大了建设成本，还造成不应有的浪费，为此提出了“团地再生”的全新建筑理论。非常值得我们借鉴。

　　香港市民为提高自己的生活舒适性，改善居住环境，提升自有物业价值，具有积极主动的住宅更新改进的意愿和行动，这正好符合香港政府美化城市面貌的愿望，二者积极合作，再加上完善的法律保障，以及精明的房地产投资商的介入，香港的“楼宇改造”一直在有序的进行。

　　美国在二战后，城市快速扩张，导致大城市中心的空心化，而郊区生活又因为配套建设跟不上，变成Bed Room――卧室社区，加之工作地点和居住地的分离，给人们的生活和工作带来极大的不便利。于是城市规划专家提出城市中心应多种功能集中，避免功能的单一化和简单化，提倡商业、办公、居住、休闲、交通等功能混合布置，尽量满足地区的职住平衡，缓解城市中心区的交通压力，建设相对独立的具有多种功能的复合中心，改变城市中心面貌，复苏城市活力，提升城市生活魅力。

　　从以上的国外城市建设经验中，我们可以看到，对旧城、旧建筑的保护性整治，是现代城市建设的重要方面，并且，处理得当，新旧建筑可以很好的和谐共处。

　　回过头，再来看看北京的情况。

北京建国以来的住宅建设回顾

　　借鉴国外旧城保护的成功经验，结合北京的具体情况，对城市中心区旧有建筑进行区域性、系统性、保护性的整治，也即团地再生，将有效地把保护北京的旧城风貌和城市的发展建设很好的结合起来，改善城市中心的形象，焕发城市中心活力，提升土地利用价值，平衡城市功能布局，进而从根本上缓解交通压力。

　　回顾北京建国以来的住宅建设历史，我们就可以较准确地掌握各类住宅的质量、价值和改造力度，再针对特定区域内建筑的调查，按不同等级分类，提出不同的保护建议和改造方案。

　　北京的住宅建设，其发展过程大致可归纳为以下几个阶段。

　　从建国初期1952年到1957年，人均居住面积小，居住条件十分落后，环境恶劣，为解决燃眉之急，市政府兴建了一批砖木结构的平房住宅，作为应急之策，后来，根据住宅标准图建造住宅，又出现了”合理设计,不合理使用”的情况。

国家计委财政部住宅及科学院

　　1958年到1960年，在全国开展“反浪费”的形势下，住宅建设严厉限制面积指标和造价，被人们讥为“窄、小、低、薄”，居住条件很差。

科学院路南

　　1963年－1966年，住宅建设得到了初步的发展，基本满足居民的居住要求。

中关村

　　文革期间，在学大庆“干打垒”的思想影响下设计了若干套“简易楼”图纸，设计标准和建造水平很低，无法满足居民使用要求。文革十年，住宅建设处于停滞状态。

文革期间建设部对面简易楼

　　文革后期到八十年代初，为解决居民无房、缺房问题，掀起了住宅建设的新高潮，出现了由几个小区连成一片的大规模开发，这些应急性住宅虽然在较短时间内解决了大量居民的基本居住问题，但是随着北京城市中心的发展，无论是从居住人口还是从居住档次都不能与城市中心的土地价值匹配。可以说，这些住宅虽然建设时间不长，却已经成为新时期的旧建筑。

文革后期80年代初白塔寺旁的应急住宅及科学院

　　八十年代后期以来，住宅建设面向市场，为居民提供方便、舒适、安全优美的居住环境，提高了城市住宅和规划的整体水平。

　　由此可见，由于经济发展水平的限制和政治因素的影响，北京在建国以来的相当长的时间里，住宅建设处于停滞或应急状态，总体水平有待提高，对应急时期建设的住宅的整治工作将变得日益重要，并将越来越多地提到城市建设的日程上来。

　　团地再生，重点就是研究如何对北京市现存的新时代的旧建筑及住区进行保护性的整治，使其建筑价值和城市中心地段价值相匹配，避免破旧的建筑形象和恶劣的环境影响市场价值。

针对市中心旧住区的团地再生应用

　　让我们拿住宅来举例，看看团地再生对提升物业价值，改善城市面貌，顺应城市发展的好处和可行性吧。

　　我们先来看看有关市中心住宅的背景资料。

　　位于地段价值极高的城市中心区，已有的办公、商业等功能日益加强，为了减少交通压力，越来越多的人选择在自己的工作地附近就近居住，城市功能复合化趋势将发挥出其明显的优势。在这样的区域，已经有的居住物业会热销或旺租，区域周边的二手房，也会变成买家或者租户的抢手货。2004年，北京建国门和复兴门地区的二手房平均价格已升至8000元每平米，但是，即使这样，一、二手房的差价依然极其明显，据“我爱我家”发布的统计数据，CBD区域二手房价格仅为一手房价格的45%左右，这一方面是因为该区域土地资源稀缺导致的地价过高，致使开发的楼盘只能走高端路线；另一方面，也和二手房物业疏于维护，致使价值难以提升有很大关系，因为，一些较新的二手房和空置房进入市场后，以相对低的价格，相对合理的户型和比较完备的物业管理，正受到市民的极大追捧。所以，投入二手房的更新改造，将具有极大的价值空间和市场可行性。

　　让我们来假设一个具体的案例。

　　在城市中心的一个居住区，交通便利，生活配套和市政设施完善，但住宅是文革后建造的应急住宅，户型设计不尽合理，卫生间仅有蹲坑，水、电管线陈旧，设备落后，院内缺少必要的休闲、活动场地，在使用上已不能满足居民的现代生活，同区域商品房售价与二手房售价之间存在极大差异。

　　针对这样的住区，如果采用拆迁的办法，将面临高昂的拆迁补偿费用，不可控制的新的的规划条件，新建项目的一系列行政审批手续和费用，补交地价款，难以预料的政策变化和资金风险，不可控的项目前期运作时间，高昂的前期投入带来的后期项目运作和市场风险等等。还有，住区内的建筑，建造年代参差不齐，有些尚处在设计使用年限内，不存在结构安全问题，如果强行拆除，不仅要消耗可观的人力、物力，同时，产生大量的粉尘和拆迁废弃物，造成环境污染，资源浪费，也不符合可持续发展的理念。更何况，推倒重来的项目，在规划手法上，还应该考虑与城市历史的联系，因为这毕竟不是在一张白纸上画图，隔离了历史，就缺少了文化内涵，也淡化了城市文脉，不能称其为好的作品。

　　运用团地再生的手法，首先，开发商可以聘请专业的建筑顾问公司，对原有建筑的结构、地基、外观、设备等情况作出详尽而专业的评估，探测对旧有建筑进行改造的技术可行性，并提出改造的经济估算。同时，开发商应该请专业公司通过相关市场调查和深入的区域分析，并结合项目自身情况，做出市场空间分析，得出项目的客户群及产品定位和改造建议，接下来，由设计公司根据评估报告和产品定位，做出经济合理的设计改造方案，比如，结构加固，户型重组，卫生间扩大，更新设备管线等等。

　　在聘请专业顾问公司之前，开发商还应该做些工作，那就是深入了解目标区域的情况，比如说，针对中心区居住物业旺盛的需求，可以设想将旧有住宅改造成为小户型的商务公寓，满足商务白领的租房需要。请政府的交易保证机构出面，一方是房屋的所有权人，可以参照香港的立案法团模式成立业主代表委员会，代表业主的共同利益，具有切实的权力，以自有房产作为投资股份；另一方是看好物业更新提升价值空间的开发商，作为投资人，负责全部更新改造的费用，两方在政府部门监督下成立公司。针对白领的居住要求，对旧有住宅进行更新改造，如：外立面的美化，户内格局、装修改造，卫生间的面积、格局、洁具改造更新，首层大堂的改造，增加电梯，增加宽带、直饮水管道及设备等等，使旧有住宅从里到外焕然一新，贴近白领的居住需要，愿意为此付出远远高于旧有住宅的租金，这样，投资双方按一定比例分成，开发商用较小的投入，得到了稳定的收益，而产权人无需投入资金，就拥有了长期的出租回报，心理接受程度远远高于拆迁所得到的一次性补偿费用，会积极地参与和支持这种合作模式。

　　从发达国家城市发展过程中，我们可以清醒地认识到，随着城市建设的日益完善，城市发展将由人口膨胀阶段转入人口控制阶段，大规模的地产开发速度必将会减缓，新建项目的开发量会大大降低，中国目前一些大城市，如北京就已进入了需控制城市人口数量的城市调整阶段。城市中更多出现的是对旧有建筑和区域的保护性整治，这是一个长久、持续的过程，所以，谁先参与进来，并总结出先进的运作模式、成熟的技术手段、以及专业的人员配置，谁就能抢占先机，占领市场。

团地再生的具体内容和方法

　　我们知道了团地再生的价值、可行性和未来发展空间，接下来再了解一下具体内容和方法吧。

　　北京建外SOHO的设计者之一蜜柑组，就对团地再生课题进行了专门的研究，并出版了《团地再生计划》一书。

团地再生计画封面

　　在此书中蜜柑组把团地再生的内容划分为9类

　　1.社区服务

　　2.公共电视系统，电信网络系统

　　3.环境保护

　　4.增加建筑单体的功能

　　5.安全防范系统

　　6.延长建筑使用寿命

　　7.改变户型

　　8.改变建筑外观

　　9.根据客户的要求，进行定制化设计

团地再生的手法

　　把团地再生的手法也归纳为9类：

　　1.Subtractc拆除——拆除原有建筑的中部或首层部分

　　2.Add扩建——在原有建筑的顶部，或侧面扩建

　　3.Combine合并——打通住户间的隔墙，使两户或更多户合为一户

　　4.Densify增建——在原有建筑之间增建新建筑

　　5.Close封闭——将原有建筑原本开放的空间改为私密空间

　　6.Open打开——打开原有建筑封闭的私密空间，使其成为公共空间

　　7.Change用途改变——不改变原建筑的结构，只改变它的物业类型

　　8.Make mobile移动装置——在原有建筑内增加可移动的装置，以满足不同需求

　　9.Attach新增装置——在原有建筑上增加新的装置

　　书中还介绍了77种具体的设计手法。如果把这些手法都用上，足以把一个陈旧落后的旧团地改造成一个豪华现代的新社区。这种改变是脱胎换骨似的大改变，大到令人瞠目结舌的地步。

　　蜜柑组在书中还研究了停车问题，老年人问题，环境问题，原有设施回收利用问题，邻里交往问题，能源节约问题等等。从这些研究的内容中可以看出，“团地再生“决不仅仅是简单地对旧建筑进行加固翻新。

　　空中庭院解决多层住宅楼的停车问题，也为居民创造了更有情趣的休闲、交流场所。

　　结合绿化设计自行车棚，从楼上望下来，巨大的树荫遮挡了稍显凌乱的自行车群。

　　打通住宅首层，根据住户要求，在首层修建配套服务用房，在用地紧缺、配套不足的地方，不失为一个较好的办法，既方便了居民，又提升了物业价值。

　　增建如幼儿园等的综合服务设施。

　　屋顶经过改造，可以增设屋顶游泳池及相关的休闲健身场地，为居民提供另一个室外活动去处，提升了旧有物业的价值。

　　增设太阳能系统，改善居民生活水平。

　　在住宅侧墙面绘制艺术墙面，美化建筑山墙，创造社区文化氛围。

　　侧墙面还可以用来悬挂大屏幕、室外电子显示屏，介绍社区安防系统和家庭生活安全常识等相关知识，既美观又实用。

　　在建筑的入口背侧，即社区的消极空间，居民停留机会少，建造画有很多眼睛的墙面，可以给犯人一定的心理压力，减少犯罪率的发生。

　　用筒状结构把两栋住宅连起来。既方便了两栋楼的交通联系，又可作为室内晾晒场，休息厅等，为居民增加交流机会和实用的生活场所。

　　在宅间绿地里建造空中平台，为居民增加休息与交流的空间，也为孩子们提供了富有趣味的大玩具。

　　拆除原有楼梯，在建筑外部增建新的楼梯间，开敞通透，并用垂直绿化装饰，减少楼梯间的压迫感，也美化了建筑物的整体形象，提高了物业的品质。

　　拆除原有楼梯间，改善住宅的通风和日照条件。垂直交通主要由电梯解决，并设置室外连廊和室外楼梯。

　　层高低的楼房，可打掉部分楼板，以增加层高。层高升高后，可以利用宽敞的空间增设吊柜、座椅等设施，还可通过这样的“减法”，减少面积，疏散人口，减轻市中心旧有住宅的居住压力。

　　拆卸下来的入户门扇可再利用成仓库大门和围墙，节省资源，又增添社区的亲近感。

　　更换下来的蹲便器可放在屋顶用作花盆，充分利用资源，减少废弃物，降低更新改造产生的垃圾量。

　　把影响社区形象的空调室外机与落水管遮挡起来，改善外立面形象，品质得到提升，物业价值得到体现。

　　根据用户需求，扩大阳台面积，封闭阳台，增加住宅面积，更贴近使用者的需求。

　　把通往阳台的门窗改成折叠门，更人性化的设计。

　　香港的楼宇翻新也有很多值得我们借鉴的具体做法。

天台

　　天台滲水不但对顶层住户构成滋扰，水份渗进钢筋混凝土內更会导致钢筋生锈及石灰裂开，影响楼宇结构。做好天台防漏工程便可保护楼宇的结构。

修复前后

外墙

　　漆料不仅可使楼宇更美观，塗上適當的漆料更可形成保护层，減低空气污染物及湿气滲入楼宇结构的机会，令大厦历久常新。

修复前后

排污

　　旧有开放式带水斗的排污系统不但令污水有机会飞溅，也容易因外物跌入而引致淤塞。換上密封式排污系统连U型聚水器，便可避免以上问题，使环境更清洁卫生。

修复前后

石灰

　　石灰剥落是楼宇结构受到风化，导致钢筋生锈及膨胀，使混凝土出现被挤裂的现象。若不及时处理，受影响的范围会逐步扩大。只要进行适当的修补，便可避免楼宇结构出现不必要的老化。

通风窗

　　不少楼宇公共地方的通风窗破损情況甚为普遍，它们不但失去抵挡风雨的功能，受风化失修的生锈窗户亦容易坠落，危害公众生命安全。更换窗户可令大厦住户及公众更有保障。

 美化邮箱

 住宅入口大堂翻新

　　适当的楼宇管理及维修，能确保大厦结构安全及环境卫生，不但为业主及租客提供舒适的居住环境，楼宇的价值亦能得以保持和提升，对于香港这样以房产作为资产的地方，居民的价值观念极其成熟，所以会积极主动地组织和参与到楼宇更新的行动中，以保证自己的物业价值得以保持和不断的提升。

 北京的团地再生内容和前景展望

　　借鉴国外和香港的团地再生研究，我们先来看一看，在北京，对单一的一栋旧住宅来说，根据权属关系，团地再生可以分为以下两个内容：

　　第一，不改变权属关系；

　　第二，改变权属，房屋通过交易行为改变所有权人；

　　其中，不改变权属关系又可分为以下四种情况：

　　第一种，改外观 、改设备——不改变使用性质，不改变面积，不改变建筑结构形式，仅对其内部格局进行改造，如：户内非承重结构部分拆改，户型之间重新组合，设备管线修改更新，外立面更新等等。

　　第二种，改结构——运用先进的结构改造技术和成熟的施工手段，由专业的结构改造和加固工程公司，对建筑的承重结构进行更新改造，如：局部承重墙取消，结构柱子取消，增减楼、电梯、扶梯，门窗洞口加大，层高提高等等。

　　第三种，改面积——增加面积，如：屋顶加层，以增加屋顶花园等理由附加出来的面积，增加室外楼梯、电梯、连廊、雨蓬，阳台封闭，室外开敞空间围合封闭成室内空间，室内挑高空间封板增加的面积等等。

　　第四种，改性质——改变使用性质，如：住宅改办公，旧厂房改办公、娱乐，住宅底层改商业用途等等。

　　以上各项内容，每一项又可以细分为很多的小项，在楼宇翻新时，有针对性地运用具体的设计手法和不同的技术手段，让楼宇焕发新的面貌，价值得以提升。

　　而对环境和区域的团地再生，更应该借鉴国外的成功经验，进行系统的整治。

　　团地再生，对北京来说还是个新课题，并没有明确的政策、法规，就目前的行政审批程序来看，对楼内装修改造、增加设备管线，需事先到市、区消防局办理装修改造方案审核手续，竣工时办理消防验收手续；增加电梯，需到市、区劳动局办理电梯备案手续，竣工时办理电梯验收手续；长安街沿线及重点地区的外立面改造，需事先征求市、区规划局的意见，施工时向建委办理质量及安全监督手续；对改变性质、增加面积，需先向市、区规划局重新申报规划许可证，获得批准后，到市建委办理开工手续，竣工后，办理竣工备案手续。

　　对于已有先例、有章可循的项目，只要遵照执行就可以了，开发商要做的只是处理好和房屋所有权人之间的利益合作关系，以便今后顺利的利益分成；而对没有先例的项目，则需要事先和相关行政管理部门协商，尽可能详尽的考虑到项目在今后的执行过程中可能遇到的各种问题，以便制定出切实可行的办法，并完善相应的政策、法规，以保证团地再生事业的顺利发展。

　　团地再生，是一件顺应时代建设步伐，利国利民的事情，从政府、开发商、市民及全社会都应给于足够的重视，团地再生的顺利实施与推广，将极大地推动城市的整体建设水平，改善市民的现实生活，改善城市风貌。近来，一系列针对房地产市场的土地、金融等政策陆续出台，我们呼吁并期待着“科学政府行为”，即为了推动和配合团地再生事业的尽早、健康地实施，政府在管理上需做出相应、积极、必要的尝试与改变，这样，随着房地产市场规范化、法制化的建设，城市的发展、建设、保护、更新会更加完善和顺畅。

华高莱斯《技术要点》文章