许多人都说，今天中国地产已经进入了一个大盘时代，这种现象的出现实际上是中国目前城市化发展的一种必然现象。今天中国城市化发展的进程，其广度之广，规模之大，涉及人口之多，在人类历史上都是从来没有过的。

单就城市建设而言，二十一世纪的最初二十年，是一个注定会由中国人创造奇迹的年代。在这个时代中，我们注定要创造一些西方国家从来没有见过的开发奇迹，但是同时不可避免的是肯定重复西方国家已经犯过的错误。

我们现在要谈的这些关于大盘开发的话题，就是要多看一些国外的案例，从国外类似的开发案例中，多总结一些经验，多吸取一些教训，使我们在发展建设的道路上能够走得更快一些—－道路总是曲折的，换句话说，聪明人不是不走弯路，而是擅于在弯路上比别人走得更快些。西方国家所历经的新城开发的种种阶段，我们大部分也要历经一遍。我们所能做的不应当是试图跨越一两个发展阶段，而是应当在总结西方国家经验教训的基础上，缩短我们走的弯路，尽快走上新城建设的正确道路。

本着这种从历史看问题的观点，就让我们分析一下国外已经在新城建设上发生过的几个“故事”。

大院与大盘。

当我们现在开始总结新时期的房地产开发时，我们总喜欢说一句话，那就是：我们告别了长期以来计划经济的单位分房时代，迎来了房地产开发的一个全新时期。但是如果我们仔细注意一下就会发现，我们现在所建的大部分小区，无论是总体规模还是管理模式，在大多数情况下和原有的单位大院的居住区有许多惊人的类似。一样的围墙大院，只是围墙由封闭式的院墙换成了透明式的栏杆。一样的行列式布局，只是在这种布局中多增加了一些绿地与景观，甚至与旧的大院都一样，还都是一个大门口。大门口上也一样是有人站岗，当然，站岗人的名字换了，原来我们管他叫警卫，现在我们管他叫保安，但是那种询问与登记的制度都会时时的提醒你，大院还在，属于大院的安全感也还在，好像那种大院文化也还在。

这种大院式的封闭为我们的城市建设带来了诸多的问题，开发商出于降低管理成本的考虑，往往在这些“大院大盘”进行建设时，都会做两项工作：一是把原属于小区内的市政路统统干掉，或者完全改为区内道路，以便于实行封闭式管理，然后，在此基础上就可以尽量减少小区的出入口，最好只留一个出入口。这样一来，就可以把小区保安的数量减到最少。说到底，这还是一种管理者的思维方式而不是一种服务者的思维方式，在许多很大很大的大盘中，我们就会发现，这种做法的弊端也被放大了，当大家都在熙熙攘攘中共同进入一个气派的小区大门的时候，有许多客户才发现，今后的路还长着呢，他们还要差不多再走一公里才能到达他们真正的家。当然了，这一方面可以锻炼大家的身体，另一方面，也可以验证我们现在大盘到底有多大—－已经大到了内部应该再开一条公交线路的程度了！

这是多么扭曲的一种思维！为了让一两个管理者感到方便，居然能够让这么多的使用者都感到不方便。这不禁让人想起了非典时期的首都机场，当时，所有的人都要做体温检查，但国内区和国际区都只开了一个检查口，所以有旅客都挤在口外等候检查，一等就是二三十分钟，许多旅客愤愤不平的说：“这么多人挤在一起，这要是有非典早就传染了。”我问工作人员，为什么不多开几个口？得到的回答极其明确：“便于统一管理”！这句话太熟悉了，在许多大盘开发的研讨会上，许多的开发商都说过同样的一句话！

时代变了，买卖关系变了，开发模式变了，楼房样式变了，但我们的思维并没有变。我们思维中的许多成份还停留在当年的大院里，这就是我们所说的思维定式。而这里所说的我们，可不光是只开发商，更指大众购房者，甚至可以说是大众购房者的思维定式把开发商引导成为今天这种开发思维。大家想想看，当你下班之后，心安理得的走过这种集中封闭大盘的大门时，你心理有没有感觉到很不舒服呢？没有，大多数情况下我们还是挺舒服的，因为我们在大院中就已经被人管理惯了，我们已经将自己定位于一个被管理者，准备接受物业管理者的管理，而常常忘了我们是出钱的，而他们是服务者！服务者应当用自己的不方便换来被服务者的方便，但现在常常却是相反。

这使我们想起了一只老鹰的故事。

有这样一只老鹰，从小就生活在动物园的笼子里，每天就在笼子里盘旋飞翔，因为笼子太小所以它从来没有尝试过直线飞翔。后来有一天，鸟笼破了，许多鸟飞了出来，老鹰也飞出来了，但它很容易又被管理者捉了回去，为什么呢？因为它在出了鸟笼之后，还只会绕着圈子飞，而不知道直线飞翔可以让它远离这个是非之地。这只老鹰和我们一样，都有思维定式，都有路径依赖！

从建国以后，我们和我们的父辈们在大大小小的各类大院中生活了接近五十年，现在让我们忽然从里面搬出来，我们很难在一夜之间就将这种大院思维彻底抛弃，我们会发现，这种大院的居住模式已经作为一种心理情结渗入到了我们的血脉中。这不是一朝一夕可以轻易改变的，五十年啊！五十年的人在大院，五十年的人在单位，使我们已经有了很深的大院情结和单位情结。这种情结延伸至今使我们有一种“不识庐山真面目，只缘身在此山中”的感觉。于是，在我们的眼里，近几年来，开发出了一个又一个的现代化大盘，但是这些大盘如果按照国际现代居住标准来衡量，它们还不能叫做严格意义的现代化居住社区，从某种意义上说，它们更像一些现代化的大院，这里的现代化是指，物业管理取代了房管处，保安取代了警卫，会所取代了社区文化中心，但它的骨子里却没有变。

记得有人曾经说过这样一句话，任何人都不要在外人面前嘲笑自己的父亲，因为你和你父亲之间的相似之处远大过你自己的想像。我想这句话也同样适合于我们的大院和大盘。

这也从一个侧面反映出这样一个发展的规律。事实上任何发展阶段都是不太可能被我们轻易跨越的，而一切的现代化从归根结底来说，都首先取决于人们观念的现代化。没有现代化的社区意识，没有现代化的“社区人”，是不可能出现现代化社区的，而人的现代化，准确点说是人的观念的现代化必须有一个相对漫长的过程，让我们在这个过程中逐渐的淡化这种大院情结。从而使我们逐渐意识到，自己首先属于这个城市，首先是一个现代化的市民，其次属于这个社区，是一个现代化的“社区人”，而单位是并不重要的，就像我们经常变动的工作一样，我们更大的利益是归属于这个社区而不是单位。

这也就引出了下一个命题—－恒产与恒心。

恒产与恒心——大盘中的社区问题。

现在的我们一说到社区，更多谈及的或许就是社区组织和社区文娱活动，比如业主联谊会，或者社区运动会云云。其实在现在新形势下，我们应该静下心来想一想，形成并维系一个社区的核心要素到底应该是什么，搞清楚了这个核心要素，对于我们研究一个大盘的开发非常重要。

谈及社区的核心要素，我们很自然会想到最近的宪法修订案，其中最重要的一条就是关于公民私有财产的条款：2004年3月14日，中国通过了明确规定保护私有财产和人权等内容的宪法修订案。修订后的《宪法》中规定，“公民的合法私有财产是不可侵犯的”，这使得私有财产的地位被提升到了与公有财产同等重要的地位，同时，宪法还新增设了“国家鼓励、支持、引导非公有制经济发展”的条款。

“私有财产不受侵犯！”，这就等于宣布了一个新时代的到来，因为大家开始更关心自己拥有财产的增值和保值，而在个人的私有财产中，最重要的是什么呢？——房产。新加坡国父李光耀提出的“安居才能乐业，有恒产才能有恒心”，一语道破了其中的利害关系，也因而成为了新加坡的立国之本。在国外，私人房产占到个人资产的75％左右，为了维护自己这75％左右私有财产的增值和保值，大家会采取很多的措施，而其中最重要的措施就是结成一个维护自己房产稳定价值的团体——社区。从这种意义上，我们可以看到，社区其实是一个非常功利化的利益型组织，它首先是一种利益认同，而不是什么观念或者文化的认同。

正是由于要进行利益认同，所以买房对于居民来说，其实是买到了两件东西：一是房权本身，二是住宿公约。也就是说，买房者买了这个房就等于认同了要同一群什么样的人住在一起，这时候购房者所要考虑的是社区中的人群对于维护自己的房权价值是否有利。同样，社区中已有的居住人群也会考虑新入住者对他们是否有利。

比如，如果一个小区是可商可住的，它在最后总会确定一个属性，要么偏商，要么偏住。如果偏商，这里的大部分住户就会采取住户公约的约定，去约束那些偏住的人，要么把房屋出租，要么搬家，从而达到更好的均质性，从而维护房产的价值。如果是偏住的话，就会采取相反的措施。可见，不论采取哪类操作，社区的打造都要本着符合经济规律的原则，就是要使社区的房屋价值趋向最大化的原则。因为，不论商和住哪一类人混在一起，就好比“脏水理论”所描述的那样，一桶干净的水加入了一点脏水，或是一桶脏水加入一部分干净水，终归都是脏水，这对价值的保持和提升总归都是不利的。

因此，这时候我们可以看出，一个社区组织的价值应该体现在维护房屋价值方面，能够为社区物业保值升值做有益的工作。所以我们在研究大盘，以及开发大盘期间，就应该有意识地引导这种社区组织的产生，而且还必须明确一个观点：社区是一个利益团体，而不是一个文化团体或管理团体。

因此我们在大盘开发中，要注意发挥社区这个团体的作用，它对于维护社区稳定方面，尤其是均质化方面的作用，起着非常重要的作用。我们应该意识到，如果每个人都维护自己的房产权，那么这将对形成一个社区的稳定是非常有好处的。正所谓：有恒产者有恒心。一个人只有当他在城市内有了房产以后，他才会关心这个城市中的变化，才会关心社区的点点滴滴，因为这个城市中，这个社区中的一举一动，跟他的利益都是有关联的。所以，随着宪法关于保护私有财产的修订，大家普遍的购置房产，有恒产者有恒心的时代就会到来，居民会生活得更安定，才会更加关心自己社区中的事情，整个社区也会因而变得更有活力，更有价值。

可见，对于大盘的开发，为了迎合这种状态，首先一个社区应该进行住户人群的均质化处理，因为只有相对均质化了，才不会发生那么多的利益冲突，才能使大家信守一个同样的住户公约，而这个住户公约一定是有利于维护商业价值的。也由此在这个层面上，引发了关于社区的另一个重要原则，即“邻里同质，社区混合”的理念。

在当今中国社会（阶层）分异趋于明显的今天，也逐渐导致了城市居住空间的分异，因为，由于不同的社会、经济、文化背景，不同居民的居住需求是不同的，因而真正以人为本的居住区中，应适应、并满足不同居住群体的不同需求。只有这种人性化、多样化的居住空间才能适应这种社会生态的多样性特征。一定程度的居住分异，也就是居住同质化，不但可以合理体现出土地的利用价值，满足不同社会阶层居住需求，提高同阶层居民的生活质量，而且有利于形成居民相互之间的认同感，体现出这个阶层的地位和层次，并使他们更具有社会属性的归属感。

然而，过度的居住空间分异也是不可取的。城市社会阶层的分化也不会是无止境的，因为无限制的分化必然会导致社会资源分配过渡不均，阶层隔离和矛盾的加剧，环境的恶化，犯罪率的提升等一系列社会问题，因此，也必然会受到市场分流和引导的作用，而需要合理和科学的措施避免负面影响的形成。

因此，相对合理的居住空间格局应该是这种“组团同质、社区复合”的概念，即“邻里同质，社区复合”的形式。这种基于在小空间范围内同质的社区混合居住模式，主张在较大规模的城市居住社区中，即所谓的“大盘”中，应以一定范围内不同社会阶层的混合居住为前提，尤其强调在中高档居住社区中应分布一定比例的相对低收入群体的住宅。当然，这绝非是那种全盘打散、混为一体的绝对混居概念，而是在相对小规模同质聚居的前提下，力求一种大社区的混合，即所谓的“邻里同质，社区复合”。

这种“邻里组团同质”的居住原则也是国外很多建筑师和学者，经过很长时间的研究和实践所得出的结论。这个原则的主张实际上就是：一定范围内居民的同质性是促进个体之间交往、强化社会认同并促进地区稳定的重要保证。英国建筑师Halpern结合社会心理学家的研究发现：“在一个地方的群体聚集程度降低到一定限度时，这一地方的精神病患者的数量会增多，这表面上似乎支持邻里内的社会平衡，然而，实际上关键原因在于一定程度的社会同质性的规模范围是重要的。”因此，大社区内多样化社会构成的前提下，应有一定的同质社会成分（包括相近收入、社会层次、爱好等）相对的聚居在一定的地域范围内。但同时，这一规模也不宜过大，因为同样的研究表明，当一个人所属群体内人口数量较大时，它不但不会认识很多的人，反而会消极逃避。这是因为人的信息承载力是有限的，在今天这样一个信息泛滥的时代，人们不再把社会圈局限于共同居住生活的邻里内。因此，若同质居住的较亲密的邻里空间内人口规模过大，反而会间接遏制居住共同体的凝结。

上面就是大盘开发中关于“社区”的两个重要观点，搞清楚了“社区”的这两个概念，在大盘开发的社区建设中才能避免再出现彷徨和误区，才能根本的解决社区中的种种问题。

大盘中的交通问题。

交通是大盘开发中的另一个最为关键的环节。现在北京早期的几个大盘，比如天通苑、回龙观等大型居住区，都已经表现出了不少所谓的“大盘病态”，而其中最为突出的就是交通问题。

比如天通苑，它所表现出来的这些交通问题，不但自身的受其困扰已久，问题长期难以解决，大量集中的交通流量还造成了附近的交通路段都成为严重的拥堵点。而这些交通拥堵点不仅对天通苑居住区自身造成较大的负面影响，更为严重的是，难以解决的交通问题使得整个区域价值都受到牵连，而受负面影响最为直接，也最为要命的，不能不算是汤立路北部沿线的别墅板块了。我们再看一下回龙观，它的交通问题同样严重，由于早晚高峰的巨大交通流量，使从回龙观通往市区所有交通干道，都呈现出明显的潮汐性特点，即常说的“钟摆式交通现象”也很明显。早上通往市区的行车道堵得严严实实，晚上下班时间时，出城的道路上车辆拥挤不堪，而另一个方向的行车道却往往畅通无阻。这究竟是哪里出了问题呢？

其实，这里所说的“钟摆式交通”也好，交通拥堵点造成区域贬值也好，都说明我们在过去为解决居住问题及交通问题的时候，忽略了很重要的一件事，那就是置业成本和生活成本的问题。许多买房人当初购买郊区大盘时，确实是冲着这些大盘的高性能价格比而来的，郊区的房子价格便宜，因而可以买到较大面积的房子，自然环境也好，同时大盘的巨大规模也可以营造出了甚至是不次于城里的商业、休闲配套。但当我们住进来后才会发现，实际上我们在居住生活中消耗的成本主要是由两部分构成的：一是置业成本，二是日常生活成本。置业成本自然是购买房产本身所花费的成本，是很具象的一部分成本，也是一般买房人最容易关心到的一部分成本，因为它看得见，也算得清。然而住进来以后，日常生活成本才逐渐显示出来，并且变得无法忽略。日常生活成本其实可以分为两部分，分别是配套成本和交通成本。在郊区大型住宅区中，居民生活中的配套成本可以通过很多种可能的办法得到降低，比如通过完善配套，扩大服务范围等等，都不难解决。但是另一部分，交通成本的降低却很不容易做到。这时候你会发现，住在郊区的房子里，如果把时间也折算成财产价值的话，那么没有很好的交通前提条件，你一点都没有省钱，反之还可能因此而带来可观的负面效应。

这就说明我们在思考大盘开发的时候，忽略了一个很重要的问题，那就是大盘与城市的衔接。如何使大盘和城市做到很好的衔接呢？国外诸多的经验和教训，以及国内有益的实践，已经为我们开出了很好的药方，那就是TOD（公交导向开发）开发理念。关于TOD，我们不惜笔墨，反复宣讲它的科学性，高效性，甚至是它的人性化设计手法，因为这将是，也无疑是解决新时代大盘交通问题，解决大盘与城市的衔接问题，乃至解决未来大城市交通问题的最有效方式。

当然，同时我们也应当意识到，在现阶段中国轿车产业飞速发展的时期，仅有轻轨和TOD是不够的，因为世界上任何一个城市的发展，都必须将要，或者已经，经历过一个轿车高速发展的时期。轿车产业的未来发展和产业生存背景我们在此不作过多的探讨，但有一点可以肯定的是，凡是经济起飞的国家都历经了一个轿车时代，而支撑这个时代的主力军，有相当多会是一批年轻人，他们的个人需求倾向和国家发展轿车时代的宏观计划在这一点上是重合的。因此，现在问题就转化为，这些居住小区需要承受多大的轿车交通才是适宜的。

在北京发展到今天的这个时点，如何解决轿车的交通问题是我们无可回避的话题。换句话说，可能有一天，随着我们公共交通的优先建设，会有许多人放弃轿车，但这绝不会是今天。因此，既然今天我们的大盘已经面临着很严重的轿车交通问题，那么就要想办法进行解决。

解决大盘的交通问题，仅有轻轨也是不够的，依仗单一的交通模式显然不足以解决如此大量和多样的交通出行方式，因此大盘的交通解决有赖于轻轨等公共交通所代表的TOD开发，与私人轿车导向交通方式二者的协调。这种解决方式在国外已经有过不少大胆而有效的尝试，而如果要找到与我国国情最为接近的，也是最为现实的解决方法，我们可以将目光集中到我们的邻国­——新加坡。由于国土面积小，交通问题对他们而言也极为突出，然而它们对于城市的理解，对于交通的重视，要比我们深远的多。他们推行了多年的新镇建设，如今已经取得了非常可观的成绩，连带大型居住新镇的交通，比如金文泰、榜鹅、裕廊、大巴窑，几乎新加坡的每个新镇都为我们做出了很好的榜样。新加坡大型居住社区交通管理的好，一方面应该归功于整个新加坡发达的轨道交通，几乎各个新镇或者开发区，都可以通过轨道交通相衔接，另一方面，也要归功于社区就业问题解决得好，这其实也是大盘开发的下一个要紧问题。而对于居住区内的私人交通管理，更多的是采取在楼和楼之间，建了一些地上三层，地下一层的立体停车楼，既可以与居住单元通过电梯直接联通，而且还有效利用了土地的价值，同时还使得社区内部的交通压力大大缓解。荷兰的鹿特丹在这方面也做过不少有益的实践，这些都是我们在新大盘开发中要认真考虑的问题。

声明一下，我们这里描述了那么多，只是在举例子，为解决大盘社区的交通问题，也并非一定要采取这种方式来解决。我们所要说的是，城市中私人汽车的发展问题是我们在城市建设中无可回避的，也是在以后必须考虑的一个问题。我们既要考虑汽车带给我们的方便，也要考虑汽车带给我们的负面影响。但核心问题还是要采取类似新加坡的TOD模式，来尽量降低交通的成本。

一个不充分考虑与城市衔接的大盘，就会加剧城市的钟摆性交通矛盾现象。现在目前北京正在想办法重新调整城市规划结构，其中很大程度就是要解决城市的摆钟交通问题。解决手法中很重要的一个方面，就是要倚重公共交通，走TOD发展路线。而与此同时，另一方面要大力发展本地就业，减少跨区的通勤交通压力。于是这也引出了我们关于新大盘的下一个话题：大盘的复合性问题。

大盘的复合性问题。

任何一个居住大盘都离不开与就业的关联，就是说必须有相当强的就业带动力，这就是我们所说的大盘复合性问题。这个问题需要从两个方面来说明。第一，有强劲就业动力的地方，需要也适合发展大盘；第二，有大盘存在的地方，也必须发展一定的就业来支持大盘，如果没有相当程度的本地化就业，大盘很难留住稳定的住户和居民，大盘也就不能称之为大盘，也难以形成持续稳定的发展动力。

第一个方面比较容易理解，作为强就业区域的配套，大型居住区往往可以吸引不少附近就业的人群就近居住，从而形成稳定而强大的居住需求，大盘也就应运而生。比如目前北京的亦庄，由于紧靠北京经济技术开发区，几乎所有的居住类项目都卖得很不错，这就是我们所说的应当在有就业动力的地方发展居住社区。同样，教育产业的日益兴盛，使得学校也逐渐成为具有很强带动作用的就业动力源，于是围绕学校形成大型居住区也就不难理解了。

第二方面，社区的发展过程都有一个从局部配套到全面配套的过程。现在大多数大盘往往是处于初期阶段，社区就业基本没有形成系统和规模。而真正的大盘则应该发展成为职住一体的格局，这样不仅可以有效的增加社区中的复合性，给社区带来更多的活力，也可以大大减少城市区域之间的通勤量，缓解城市交通压力。

关于在大盘中发展就业，国外在这方面早就有很深入的研究和实践，包括日本的职住一体理论，新加坡的新镇就业规定等等。新加坡在它的新镇建设中，就有一个严格的规定，即要求社区内的就业比例不低于15%，这是一个非常明智的选择。可能有人会表示疑惑，社区内如何才能创造出如此大规模的就业机会呢，其实社区内或周边也是能够产生很多就业机会的，包括各种商业、轻型办公，包括依托于大量人群居住的服务类产业等等。典型的比如国外的Call Centre，这种服务类产业完全可以就近设置在大盘中，它就能解决不少较高层次的就业机会。在新加坡的新镇中，我们就可以看到很多这类的物业。这样的话，才能够使更多的人在本地就业，为本地创造一个稳定的就业环境，也才能够留得住人。所以我们说大盘必须是复合性的，而且很大程度上应当表现为职住一体化格局。

目前北京的一些大盘，普遍缺乏就业动力。如果我们还要一味的搞这种单一化的居住区，那么将面临这方面的问题会越来越多，越来越严重。现在北京的总体规划里面，已经意识到这一点，开始大力提倡告别卧城模式，提倡复合性发展，这显然是非常明智的。

其实，换一个思路来看，每一个发展大盘的地方也往往都具有一定的产业发展区位优势，最典型的例子莫过于西南四环外的“总部基地”，在它的旁边有像万年花城和怡海花园这样的大盘。对于万年花城和怡海家园来说，“总部基地”这样如此强势的商务群落，可谓是稳定而强大的就业动力；同时，区域内还有经贸大学校区，是来自于教育产业的后盾。反过来，万年花城和怡海家园也成为这些就业源地的居住配套，围绕他们的各种区位优势都得到了发挥，而且互为依托，我们觉得这正是一种在大盘旁边发展就业的理想模式。

大盘与配套。

从最初的“华南板块”，到如今我们提出的新大盘时代，地产界的大盘开发也轰轰烈烈的搞了不少年，对于居住区如何搞配套，大家也见仁见智，各有见地。发展至今，可以说在我们现在的大盘中，各种配套不可谓不全，配套的规模也不可谓不大，小到便利店、私人诊所、钟点工服务，大到高尔夫球场、公交专线，甚至Shopping Mall、酒店。

然而，我们仍然认为在现在的大盘开发中，对于配套的认识中仍然遗存有一种误区，就是一种所谓封闭配套的观念，而缺乏对大盘开放性的认识。为什么这么说呢？我们可以看一下新加坡的金文泰（Clementi）新镇，它有一条很好的步行商业街，在这条街上人们总能买到很多既便宜又有意思的东西，因此许多到新加坡来旅游的人，如果要给朋友带东西的话，都会到这里来买东西，比如一些过季名牌，比如一些当地特色纪念品。同样的案例我们也可以在大巴窑新镇里找到，那里有条很有名的小食街，里面汇集了很多新加坡和东南亚的特色餐饮和小吃，比如新加坡的传统特色小吃“捞起”。

这说明了什么，这说明既使我们的大盘不在城市的中心区里，大盘里的各种配套也不见得只能够面向大盘里面的居民，来兜售我们的商品，提供我们的服务，我们同样可以把生意做到大盘之外去，做到城里，甚至做到全国，做到世界去。因为，我们发展大盘的地方，往往也都有具有一定的发展特色商业的区位优势。比如在意大利罗马，如果要买旧书的话，就有一个叫“新罗马”的郊区地带，那里是买卖各种二手藏书和旧书最为集中的地方，正是因为它离城较远，地价很低，这种二手书在那里可以获得很好的生存机会，发展起来也成为面向整个罗马，甚至是面向整个意大利的一种特色配套。

我们想说的是，其实我们应当利用北京的轻轨建设，来发展轻轨线上的轻轨站点商业，比如发展一些类似于纽约外围地区“购物村”的商店，在那里能够买到更全、更便宜、更有特色的东西。这样一来，就能够让北京的老百姓，甚至是外地的游客，都能够愿意乘上轻轨，到这里去“淘东西”（注意，不是买东西），享受购物的别样情趣。相信，如果这类商业配套发展起来以后，它反过来又会对本地的就业和社区内的就业安置提供很大的帮助，同时，这对于维护大盘的安定性也起到了很好的作用。

所以今后在谈到大盘的配套时，我们应该把眼光放得更远一些，观念也更为开放一些，进而才能在设计大盘配套时，按照城市的商业发展规划，结合区域的商业区位优势，从而找到发展新大盘“开放式配套”的合理模式。

大盘和阶层。

现在我们有时候会提到富人区和穷人区，它的背后其实是城市发展空间分异中的居住空间分异现象。所谓居住分异，是指不同特性居民各自聚居形成的城市居住空间分化，它是城市空间结构演化过程中的重要现象。造成居住分异的主导因素很多，包括住户的社会经济地位、家庭构成、社会背景等等，它们的叠置形成复杂的城市居住空间结构。居住分异形成低收入与中高收入阶层的各自集中，导致了不同经济阶层之间的相对隔离，进而也就造成了所谓富人区或贫民区的出现。

从城市发展理论的角度看，这种隔离造成的直接后果将是各阶层间的纵向联系减弱，在一种以自由市场为主要调节机制的经济模式下，城市居住空间的分异在某种程度上是一种不可避免的现象。因此，在这个理论背景下，通常情况每个大盘都将具有某个特性，不可能，也不应该是贫富差距很大的不同人群混合居住。而这里我们要提倡混合多元居住，是指同一阶层内的户型多元化，以及人群年龄和文化的多元化，而不是同一户型中的贫富多元化。

从理论回到实际，为什么我们现在的社区纠纷比较多，为什么有时候社区的各种利益关系难以调和，其中很重要的一个原因就在于，我们在大盘中的户型选择相对比较单一，同时居住人群的年龄结构也相对比较统一，但贫富和阶层差距却分化得很大。比如早先的经济适用房，各个收入阶层，各种社会背景的购买者都有，因此后来社区中的居住人群也比较混杂，尤其是阶层上非常混杂，因而这种毫无阶层分化的混居势必会造成管理上的种种矛盾。这种混合居住并不是我们所倡导的混合居住。

同样，在现在不少的社区楼盘里，每个人买房子的动机也是不尽相同的，这也使得社区的楼盘很难均质化，结果管理很难统一，配套很难统一，生活习惯不统一，这几类人结合在一起，也就造成了很难调和的矛盾。可见，大盘要想把它的社区矛盾减到最少，根据目前居住空间分异的趋势，就必须使大盘中的居住人群为处于相对均质化收入阶层的群体。只有这样，偏富人阶层的大盘或者偏中产阶层的大盘才能够各得其所，我们也才能知道应该为社区设置什么样的配套，相同价格水平的住宅需要配上相同价格层次的商业，这样才是完善的，才符合城市发展的价值原则。

但是，大盘具有一定的阶层特性并不等于说，我们社区内的所有人群都是一样的，我们提倡的是阶层均质化而并非户型和产品的单一化，我们力求的是在阶层相对均质化的基础上，做到产品类型、户型设计、配套种类多元化的社区。只有这样，才能使我们的大盘中，不光有一批奔波于城里上班的中青年人，还有老人和孩子。有了老人和孩子，大盘社区才可以称得上是真正的社区，这样的社区才能更加稳定，更加具有生命力。

所以如果想要把社区生活搞好，最重要的就是要在社区人群阶层相对单纯化的情况下，提倡户型的多元化。前者能够增强社区的稳定性，不会产生阶层矛盾，后者则能够使社区内的各个人群进行对话，形成交往，从而创造出更多元化的活动，使社区更具生动性和生命力。