——也谈欧美大规模居住区开发的经验与教训

如同当年的埃及人造船一样，曾经出现这样一个误区，它们认为只要把小船放大了就是大船，于是他们就按照小船的样子进行等比例放大，想造出一艘大船来。结果可想而知，他们失败了。同样的道理，如果一个居住区规模大到了一定的程度，就不再仅仅是一个简单住宅区的开发了，而更像是一个新城，一个新镇。国外，尤其是欧美国家在现代城市建设和住区发展方面有悠久的历史，自然也有很多的经验和教训，如果看看当年他们在这方面的做法，应该是不无裨益的。

——编者按

翻看如今的报章媒体，所有的人都在津津乐道于地产“大盘时代”的到来，于是，在“大盘时代”的我们也来谈一谈大盘。

什么是大盘，顾名思义，就是规模巨大的楼盘。大盘的大，也确实算是“大盘时代”最突出的表征，几十万，乃至上百万规模的楼盘寻常可见。按照“大盘时代”的说法，规模大了可带来规模效益，“大盘办社会”可以带来诸多好处，许多配套、管理等方面的顽疾都可以迎刃而解。从此，我们进入了大盘时代。于是，大大小小的“城”、形形色色的“镇”在我们的城市内外遍地开花。

然而，大盘发展至今，城里城外却依然踯躅的是开发商困惑的眼神，或者是购房者迷茫的目光。辉煌进入“大盘时代”之后，大盘的发展仿佛不如设想中的那样理想，诸多的问题已经逐步显现。因为，受“雅典宪章”思想的影响，大型社区容易导致区域功能的单一化，大规模、大面积、各自为政的“居住城”建设，难免会造成该地区城市功能的先天性不足，出现失调现象。这不仅加大了今后城市运转的成本，而且会增加城市管理上的难度。

这样的案例俯拾可得，纯居住社区导致“卧城”，交通压力和就业动力的不足导致社区活力逐步减弱，进而使社区档次越来越低，交通、教育等配套经营给开发商带来了沉重负担，物业对于社区管理与服务职能的倒置等等，不一而足。诚然，一个占地数千亩、居住数万人的居住社区，一个事实上的“小城镇”，其只能“安居”不能“乐业”，如何来保持社区的活力，又如何体现其发展的可持续性？……罔顾社区发展的规律和本质动力，脱离城市现状而超前发展，留下真空“黑洞”，致使后遗症凸现，这不能不引起我们的忧虑。

是不是中国不应该发展“大盘”？答案显然是否定的。那么我们应该如何认识“大盘”，又应该如何创新，走出困顿呢？此时此刻，我们无疑需要减少一些浮躁，而要谨言，要慎行。似乎更应该像一个好学的学生那样，先来看一看当年欧美发达国家当年在城市急速膨胀阶段，是如何“造城”和“建镇”，又是如何认识和营造居住社区的吧。

谈到城市大规模住区规划和社区观念，我们不能不提到霍华德的“花园城市理论”和被誉为“规划皇冠”之明珠的“新镇建设”。

18世纪中叶工业革命给英国带来巨大财富的同时，也带来了无数城市问题。尤其是人口的激增引发了住宅需求的急剧增加，由此也刺激了英国城市规划的大发展，霍华德（Ebnezer·Howard）以社会改良观点提出了分散大城市功能，建立包含有工厂、住宅、学校、商店和其他社会服务设施的“新型城市”——花园城市理论（Garden City）。并于1903年建立了第一个试验性的花园城市，即Letchworth花园城市（距伦敦北部约35公里）。

【“花园城市”的提出是19世纪乌托邦人道主义者对当时城市问题的一种解答，以新市镇的方式把拥挤的城市人口和就业向郊区迁移，使工作和生活都能在健康的环境中进行。这里得先补充一下那个时代的城市背景。工业革命后，工厂和劳动力的快速聚集造就了现代的工业城市。然而，这些城市的工业生产环境恶劣，人口密集，没有干净的饮水和排污设施。工人们栖身于拥挤脏乱的居住环境，造成严重的公共卫生问题。直接的威胁包括火灾、霍乱的蔓延，以及极高的儿童夭折率。

面对恶劣的城市问题，19世纪一些慈善实业家开始在空旷的乡间兴建工厂以及相应的工人社区。追随欧文（Robert Owen）在苏格兰的著名实验社区（1800～1810），19世纪末建立的许多公司镇（company town）成就了不少资本家传奇，包括英国伯明翰郊外由巧克力制造商卡德伯里（George Cadbury）建造的伯恩村（Bournville）；化学药品巨子利弗（William Hesketh Lever）所建的阳光港（Port Sunlight）。在美国，好时巧克力（Hershey）的老板米尔顿·赫尔希（Milton Hershey）从1905年开始在宾州乡间创造集工厂、社区、学校、休闲和旅游设施为一体的梦幻国度。这个以巧克力、可可为街道命名，号称地球上“最甜美的地方”（the sweetest place on Earth），至今仍是一个有活力的社区。但如同规划理论家霍尔（Peter Hall）指出的，其实这些实业家的动机也不尽然全是慈善的，在便宜的乡村土地上建工厂有许多好处。兴建住宅和生活设施的投资也可以从租金收入得到回报，实际上是扩大了资本家的资产。

霍华德提倡的花园城市不只是建立单个的公司镇，而是有计划的将产业和人口由城市中心区迁到郊外，在郊外的工厂外围建立3万人左右的新市镇。为了达到疏散的效果，新镇特意设在旧城的通勤区之外，并且由大片的绿带所环绕。这种花园城市是能同时提供就业、居住和各种公共生活的自给自足的小市镇，市民能在步行的距离上班。但它也并不是孤立的，而是通过便捷的交通，与其他新市镇共同形成一个多核心的城镇综合区，霍华德称之为社会市（the Social City），总人口可达25万。霍华德提出的规划详尽而现实，他本人曾经在两个地方建造花园城市，后因财务困难而中断。但霍华德却不乏追随者，他的忠实信徒在1900年到1940年期间曾经努力地从事新市镇的建造。】

——摘自《郊区化的政治》（柏兰芝）

在霍华德花园城市理论的指导下，Letchworth和Welwyn两个花园城市先后建成，这两个花园城市都有三个明显的特征：

花园城市内，人口结构构成强调各阶层的人相互混合在一起居住，而且都必须含有低收入居民；

土地所有制是股份制，即居住在住区内的居民不再私人拥有土地，而是以股份的形式拥有土地所有权，居民首先要参加花园城市股份公司（开发方），然后再拥有居住的权利；

土地规划结构基本上为同心圆向外扩延的形式，中心区包括政府官员和企业主的宅第和城市中心，外圈为普通市民的居住区，最外围为农业区。

而后，1935年英国政府组织了花园城市审核评估委员会（The Marley Committee），全民评价了花园城市的利弊得失之外，提出了全国范围内大力支持开发“卫星新镇”（Satellite New Town）。在上个世纪五十年代初期，英国开始了大规模的新镇开发，这就是我们所耳熟能详的新镇建设。

如果排除土地所有制方面的差异，从新镇的规模、功能和管理体制、甚至政府参与等方面来看，英国的新镇建设都为我们在处理大规模居住区的问题上，提供了很多值得借鉴和参考的地方。让我们深入新镇的内部来看一看半个多世纪以前，英国人是如何建设大型住区的。

新镇的住宅

新镇最初的目的就是吸收从中心城区分散出来的人口，提供住宅是它的第一功能。为了满足当时居民对住宅的需求，以便新镇有更强的吸引力，英国各个新镇在开发住宅时，都注意提供各类住宅，比如两层楼的独立住宅、带有外廊的平房（前后附带花园的Bungalows）、各种公寓（Flats）和出租的公寓（Maisonettes）。在住宅区内，各类绿化和景观也是十分强调的。值得一提的是英格兰地区的新镇住宅有2/3是住户向开发公司租用的，开发公司提供有各类租金补偿计划或者租金减让政策，给经济困难的居民。

此外，对于有特殊需求的住户，新镇也有周密的考虑。比如专门针对老年人提供有平房或者公寓住宅，包括“祖母”公寓这类老年住宅占到15%的比例。它们集中布置成组团，设有专门的管理人员或服务人员，并设有公共房间、洗衣房、电视机房等。这类特殊组团还必须靠近商店、学校、酒吧和教堂，以便使老年人感到他们也生活在社区中，减少他们的隔离感和孤独感。开发公司还经常以各类形式与购房者交谈，了解他们的需求，以改进住宅的设计。另一种特殊需求的住宅是双亲住宅，这类家庭的子女大多都已脱离原来父母的家，各自成家；或者是刚结婚不久的家庭，这类住宅的布局则采用街区形式（Block），随着需求量的不断增高，它们在新镇住宅中的比例也越来越高。

新镇的就业

建设新镇的一个基本原则就是在新镇内就地平衡居住与工作，而不是仅仅局限于居住，成为依附于中心城区的纯居住区。旧的新镇为此会进一步扩大新镇规模，提供工业和商业用地，以增加本镇的就业岗位，而新建的新镇则设立就业中心，提供就业服务，此外，新镇开发公司的主要任务之一就是吸收部分工业和商业公司进入。新城开发公司也推出对这些企业职工住宅的优惠政策，以吸引新的工业企业。

大部分的新镇在开发时都将工业等就业场所分几处设置，特别是考虑布置在边缘地区，以避免雇员的出行在早晚形成集中往返交通。私人企业在新镇的加工业开发和商业开发中起了重要的作用，一般而言，开发公司在开发新镇期间，至少有半数的工业和商业开发项目是私人企业投资的。而开发公司则认为最重要的就是提供各类不同的就业，以就地平衡社区的就业结构，这样一旦将来某项产业发生困难，整个新镇的工业不至于受到影响。例如，英国的Skelmersdale新镇（距利物浦市约14公里，建于1961年，人口8万），在五年内就开发了金属制造业、电子工业、橡胶工业、塑料器皿、化学制药、彩色电视机显像管等多种工业。为了向青年提供合适的就业岗位，新镇还建造相当数量的办公建筑，吸收政府和商贸行业的办公机构，为此许多政府办公职能的办公室也迁移至各个新镇。此外，新镇还特别注意向已婚妇女提供合适的就业岗位。

新镇的交通

新镇的公共交通和私人交通是重要的问题。

新城的交通体系采用完全人车分行的雷德朋原则（现在看来并不一定是最适宜的），新城主干路有快速路与大城市中心联系，市区内部有完整的步行系统，可以步行穿越各社区的中心、商店、学校和公共汽车站。

对于私人交通问题，二战后的英国也同样面临私人汽车猛增的问题，从1950年全英国有230万辆私人汽车，到1973年的1350万辆，激增了近5.9倍。虽然英国在公路建设上不遗余力，但是私人小汽车数量的猛增也给英国各个新镇带来了许多难以解决的问题，比如巨大的交通压力，停车位的极度匮乏等等。比如1947年Crawley新镇刚刚开发时，小汽车车库和户数比是按照1：3设计的，于是到了20年后，有近1/3的车没有专门的停车位置，而只能停靠的道路的两侧；再如建于1948年的Welwyn Garden City，到80年代，小汽车数量增加了近3倍。这就是教训。后来的新镇建设都把停车设计作为重要内容，多层停车楼也应运而生，到80年代后期，许多新镇的停车位供应已经达到按每户1.4辆汽车计算。

毋庸置疑，公共交通较之私人交通有很多优越之处，因此新镇也强调提供有效的公共交通服务设施，以便解决交通的拥挤问题。比如在有的新城内外，设有“快速交通”（Rapid Transit）公共线路代替普通的公共交通，它具有有效快速而且价格便宜的特点，深受欢迎。但是“快速交通”也必须与其他道路尽可能的分隔开，并尽可能的与普通公交系统构成交通体系，车站每隔800米设一处，每一车站附近就是社区，社区大约有8000居民，保证居民步行到车站的时间不超过5分钟，车站附近还设有停车场等等。其实实质上这就是公交导向设计（Transit Oriented Design），后文将对TOD模式进行更为详尽的讨论，在此不过多展开。

新镇的服务

开发公司特别注意向当地居民提供足够的服务设施，满足人们生活的需要。（这其实也是我们开发大盘思路上的关键问题之一，那就是应以服务的意识。而不是管理的意识向居民提供各类服务。）英国新镇的开发公司通过与相关的公司和机构协商，引入各类专业的基础配套服务公司和社会服务机构，为居民提供从基本生活保障到教育、娱乐、医疗、商店等各类服务。当然，与我们的开发公司不同的是，英国新镇的开发公司具有广泛的职权，但是他们面对居民的姿态却依然是服务的态度，而不是画地为牢，只顾自身的利益。

在新镇开发的服务体系中，医疗和教育是重要的组成部分。在每个新镇创建时期，就会建立一定规模的成人和儿童保健服务系统，比如特殊设计的保健中心等。健康中心不仅要提供一般的医疗，还要注意提供一些专项服务，比如妇女疾病、心理咨询等。教育方面，完善的教育体系也是新镇建设的一大亮点。从幼儿园到中学，甚至有的新镇还有大学，综合而完善的教育体系使得新镇的失学率明显低于英国同期全国平均水平。

新镇的社会活动

除了镇中心和各个居住区内的公共中心区，新镇能够保持活力的另一个重要原因就是大量各类社会活动。在新社区形成初期，自发的或者开发公司组织的各类团体和协会共同向社区提供综合性的社会、政治和专业活动网络，比如学前游戏场（Pre-school Play Group）、皇家妇女自愿者服务社（the Women’s Royal Voluntary Service）、市民托拉斯（Civil Trust）都在各个新镇设有分支机构。虽然很多居民需要花费很多时间工作和照顾家庭，但是他们仍然热衷于参加各类社会活动，比如Cumberan镇在1973年有260个俱乐部分布在社区内，而哈洛城更是有500个各类俱乐部和社会团体。同时，社区内各个组团还有社区中心，这样有利于附近的老年人、青年人、和带孩子的母亲就近参加各类活动。此外，新城还预留大片未开发土地以便进一步开发娱乐、休闲等公共活动场所。也许，这正是对于规划学中邻里观念的某种体现吧。

20世纪80年代以后世界范围的“可持续发展”的观点进一步扩展了新城建设的内涵，进而英国又提出了“新社区”（New Settlement）的规划概念。新社区不再是单纯的居住区而是一种具有多重含义、内容范围广泛、集生活休闲娱乐工作为一体的综合区域。新城也注意考虑工业，新社区则将农业也纳入到规划考虑的范围，形成一种对全新城市聚居模式的探讨。

说了那么多英国的新镇建设，我们并无意在此评述历史，也绝无十足的把握提出所谓的“真知灼见”，只是在翻过了西欧城市发展史之后，惊人的发现，英国的新镇建设虽然都是半个多世纪之前的东西，但经验也罢，教训也罢，这其中不少东西，对于中国现阶段的大盘开发，仍有着许多可深入探讨的话题。

英国的新镇建设应该算是成功的吧，起码，从长期的观点看来，英国的各新镇基本上是赢利的。源引英国政府当年对于新镇建设的归纳，英国的新镇具有三个基本特点：

战后新镇的作用缓解了大城市地区的住宅短缺压力；

战后新镇不仅是一种郊区大型住宅区（the Dormitory Suburb），更是一种“自我平衡”（Self-contained）和“社区平衡”的综合区域；

新镇的开发是由政府组建的开发公司进行。

解读这三个特点，再回顾一下欧美这类卫星城镇（国外的大盘）的发展规律，不难得出一些规律性的东西。一般来说，欧美这类大型社区的开发模式进化可大致划分为三个阶段。第一代卫星城镇是卧城（Sleeping City），只是那些白天在城市工作的人的住宿地，功能十分单一。事实证明这是有很大局限性的，现在，卧城模式也基本退出了历史舞台。第二代卫星镇是具有半独立功能的新区，除了居住活动外，还混合有一部分工商业活动，但是没有功能完整的混合工商业区。第三代卫星镇则是具有相对独立功能的卫星城，人口在10万—20万甚至更大规模，能为城市居民提供大部分就业岗位。这三个阶段，欧美国家用了200年的时间。因此，虽然我们已经有了这些经验和教训，但有些过程依然是必须经历的，所以我们急不得。

我们的大盘虽然并不是城镇，但在某种意义上也超越了一般居住区的概念，因此将其转而与我们身边的大盘开发相结合考虑，可以得出几个很有意义的观点：

中国的大盘也是以解决居住，提供住宅为主，这与城市的发展需求和开发商的认知基本一致，于是有了参考和比较的基础；

大盘开发应强调土地功能的混合使用，提倡创造就业动力，从而以一个“生态群落”的观点，研究它的发生、发育、成长、更新的过程，找到维系社区公共利益和居民共同利益的纽带，这也是保持大盘活力、维持社区平衡最要紧的出发点；

大盘开发可以由开发商做，但社区的建设和管理则需要与政府紧密合作，而且城市大盘的开发需要与城市整体的规划和配套相关联，商人代替政府来办社会，在长期看来是有很多隐患的，由此也可以认为新大盘首先应该是城市的一部分，应该更好的利用城市总体的配套，主动的与大社会相融合，通过政府的职权让全社会接纳大盘，而不是大盘封闭起来自己办社会。

要解决问题，大盘就需要创新。有关新大盘的讨论才刚刚开始，我们也将从各个角度和层面阐述我们对于新大盘的理解和认识。回顾国外先行者们已经走过的路，对于我们来说，显然是有益无害的。温故知新，学以致用，即使不能作为样板，但其中或多或少也参考借鉴的价值。

当然，关于新大盘开发和社区规划，也绝不可能靠挥洒些书生意气，靠抱几天的临时佛脚，就统统搞定的。看着今天欧洲、北美现在那些充满活力，风情万种的大型居住区，哪一个不是建立在数十年，或近百年的积淀之上？站在“大盘时代”汹涌前行的队列中，我们所应该做的，也能做到的，也许就是站在对短期火热效应的追求之外，踏踏实实的做做研究，再踏踏实实的实践，少一些盲从，更多一份冷静。