“大盘开发”曾被诙谐的称为“造城运动”，大盘是该独立自成一体或者开放与城市相融，暂且不议，但大盘与城市发展的关系密不可分，用城市设计的眼光来看待大盘的开发，确有很大的价值。

——编者按

量变到质变

近年来，不但北京、上海、广州等大都市卫星城建设如火如荼，由南往北昆明、郑州、呼和浩特，由东西部向西青岛、徐州、重庆等等众多大中城市也纷纷开始了新城规划与建设，同时不少房地产商开发的“大盘”项目也打出了“造城”的旗号。一时间，新城建设好像成了城市发展的标志，成了城市化进程的必须，成了城市竞争力形成的首选条件；大盘也往往以“造城”凸显实力，以“造城”为己任。

新城规划与建设为大盘开发带来了更多机会，大盘开发也成为新城建设的重要手段与途径，两者共同促进了城市化进程的发展。然而，城市的成长有其自身的规律，与城市经济发展阶段，与城市人口变化、文化发展、资源利用等等息息相关，由于对城市发展规律缺乏有效探讨，或者仅仅是由于目的与出发点的差异，致使现阶段国内不少新城规划建设与大盘开发中仍然存在着不少问题，其中最主要的一点是：将小型房地产项目的开发模式用于大盘，将房地产项目的开发模式用于新城建设，而没有顾及由于建设规模变化而导致的配套、就业、交通、区域活力、区域生命力，以至于区域竞争力形成等等方面所产生的质的变化。这一问题的后果主要表现为：

新城区或大盘发展初期主要以商品住宅项目开发为主，缺乏就业创造动力，也缺乏文化、艺术等功能设施，从而形成功能单一的“卧城”。

由于房地产项目多数定位明确，客户层较窄，使得新发展区域住户结构相对单一，不但影响了区域活力，也会由于住户家庭生命周期的变化使得不同时期教育、商业、医疗等配套需求严重不均匀。比如现在多数新城区住户入住初期，多数住户孩子较小，幼儿园配套显得不足；随着住户孩子长大，小学、中学配套显得不足，而幼儿园又将显得过剩了。

由于新发展区域功能单一，住户需要到老城区各个就业功能区上班或进行其他活动，导致城市不同功能区之间的交通压力增加，也导致住户生活成本增加。

在土地大量出让，房地产项目开发基本结束后，区域税源贡献能力将逐渐丧失，区域的更新、改造、自发展能力将急剧下降，区域活力将逐渐丧失。

大盘项目在开发后期，由于交通、配套等问题显现，市场推广出现压力。

新城建设中，简单采用房地产项目开发模式，缺少城市发展的大思路，虽然前期容易起动，但物业配比、城市功能难以保证，导致新城建设效益下降，最终城市发展目的难于实现。

因此，在新城建设中，需要跳出房地产项目的框架限制，站在更高的角度上研究城市问题；而在大盘开发中，也不能仅仅站在房地产项目开发的角度，而是需要用城市发展的眼光，从城市建设、城市设计的角度审视大型社区的开发。

“造城”的更高原则

除了与项目开发一样，需要关注经济效益、关注现实的发展阶段外，“造城”还有许多需要遵循的高出项目开发的要求与原则。

可持续发展

『所谓可持续发展是指“即满足当代人的需要，又不损害子孙后代满足其需求能力的发展”，以城市、经济、环境等综合协调发展为目的，以最小的损耗实现最大效益，其核心概念是关注未来与资源保护。』

可持续发展的理念自1992年《环境与发展宣言》、《21世纪议程》后，已经成为广受认可的城市发展重要原则。新城建设、大盘开发应当与自然资源的保护利用、交通规划、住区规划、经济发展、城市竞争力改善等多方面协调考虑。比如在规划设计中，注重公共交通、城市功能综合发展等问题；在邻里地区设计方面，注重土地的多种使用模式、安全友好的街道、非机动车道等；在地区设计方面，注重建筑与公园街道等协调、增加绿地与绿色走廊；在建筑设计方面，注重减少对环境影响、节能、与气候协调、自我遮蔽的布局等。“造城”，更应当关注长久，关注未来。

阶段性原则

『由于城市规划将注意力过于集中在遥远的未来，以至于会忽视现实的问题，从而对城市的发展产生阻碍。』

—— M.C.布兰奇于1973年提出的关于城市规划过程的观点

无论新城建设还是大盘开发都需要考虑到经济、城市发展阶段的现实情况，考虑到经济实力、市场需求的实际状况。城市的发展是聚集与扩散矛盾作用的结果。根据城市地理学与城市经济学的研究，当一个国家或地区人均GDP达到3000美元之后，在达到10000美元前，有一个较长的经济高速增长时段，此时整体城市功能进入扩张阶段。而在人均GDP达到2500美元之前，城市的发展主要表现为城市功能的聚集。

因此，在城市发展以聚集为主的阶段，盲目建设新城镇，或者盲目在郊区建设大盘，是违背经济与城市自身发展规律的。而在城市发展以扩散为主的阶段，是否“造城”则需要权衡聚集的经济性与聚集的不经济性。“造城”，并非在任何阶段都是有益的。

突出特色

建筑形式的抄袭、模仿，历史文脉延续的中断，“现代化”的借口使得城市逐渐丧失特色；还有一些不顾气候、文化、生活差异直接“移植”的欧美风情小镇，在中国大地上频频出现。雷同的规划、雷同的建筑、雷同的城市发展模式，已经成为国内不少城市发展的重要问题；即使多数打着民族旗号的“穿衣戴帽”工程，也并没有真正使城市寻回民族特色。而突出的城市特色，在形成城市竞争力，提高城市知名度，创造良好投资环境与条件方面，具有不可替代的作用。

城市特色是历史的沉淀，是文化的积累，美国的著名城市学家凯文·林奇在《城市意象》中，提出了道路、边界、区域、节点、标志物五类形成城市意象的元素，城市特色的形成需要从空间结构、道路、建筑形式等细节方面体现。因此，创建城市特色是“造城”的重要内容，也是“造城”的重要原则。

提升城市竞争力

『竞争优势的创造，仅仅依靠现有资源是不够的，竞争力的大小也不是由先天继承的自然条件决定的。低成本与差异都可以形成竞争中的优势。』

—— 迈克尔·波特在《国家竞争优势》中对竞争力的观点

随着全球经济一体化的发展，经济地方化成为趋势，城市间的竞争逐渐加剧。城市竞争力的提升，需要稳定的经济发展环境，需要雄厚的市政财源，需要较高的开放程度，需要完善的规则和秩序，需要较高的市政管理水平，需要较强的城市建设的融资能力，需要一体化的城市土地综合利用体系和交通体系，需要安全的自然和社会环境，需要完善的产业和服务发展网络，需要突出的城市形象……

新城建设为提升城市形象，完善市政设施，拓展财源，完善产业布局……提供了新的机遇。因此，提升城市竞争力应作为“造城”的重要原则与目标。

大盘开发中的“造城”新理念

大盘能够作为新城镇形成的基础，也具有与老城区直接对话的能力，在大盘开发中融入新城建设的理念，遵循新城建设的原则，对于成功实现经济效益，创造并维持区域活力有重要价值。

城市活力理论

『有活力的市中心必须是一个多用途的市场，各式各样的功能混合在一起，相辅相成，才能吸引更多人气，才能产生活力。』

——希若·波米耶（Cyril B. Paumier）等《成功的市中心设计》

《雅典宪章》（1933年）以来，勒·柯布西耶所倡导的现代城市的功能分区理论，在一定程度上促进了现代城市发展，但也带来了不少问题。比如，城市交通压力增加、土地价值不能充分发挥、城市功能区活力下降，所谓“卧城”出现等。J·雅格布斯1961年出版的《美国大城市的生与死》整体性地颠覆了以勒·柯布西耶为代表的现代城市空间分析观点，强调街道和广场作为城市骨架的重要作用，强调街道的生命来源于街道生活的多样性，指出城市区域活力的形成与保持，必须与区域多样的功能相联系。

对于大盘项目开发，也不能仅仅关注与城市功能的互补，其区域内部不同功能的有机融合，也是创造区域活力的重要手段。同时，对于大盘核心区域也应当形成一个商业、娱乐、文化活动集中，环境品质优良，能够聚集更多人的活动的中心。

发展触媒运用

『城市触媒（City Catalytic，城市发展催化剂）是城市塑造的元素，反过来可以促进城市持续与渐进的发展，它可以是城市功能区（比如某一综合购物区），也可以是某一单独建筑物或公共空间（比如剧院或博物馆），也可以仅仅是一系列实体（柱廊、喷水池等）。』

——  韦恩·奥图《美国都市建筑——城市设计的触媒》，1988年

城市触媒理念的关键在于，通过触媒的策略性选择，预先设计区域的发展模式，通过触媒引导区域渐进发展。这一理念的运用在于了解不同时期不同城市元素对于城市、对于区域发展的正向作用，从而可以通过策略性触媒选择，更经济的达成城市与区域发展之目的。城市触媒可以是建筑物，也可以是广场、绿地，也可以是建筑小品与雕塑，也可以是特定的商业、娱乐形态，其主要判别标准就是对区域发展的促进作用。因此，城市触媒利用，可以是在城市设计的宏观角度上的，也可以是在某一区域、某一项目、某一建筑的中观、微观角度上的。

而对于大盘项目来说，不能仅仅简单、机械地设计开发周期与施工顺序，而需要精心设计区域发展程序，策略性地选择不同阶段的发展触媒，充分发挥触媒物的推动作用，更快聚集人气，更迅速地发展项目，从而实现更好的经济效益。

规模与邻里

『极小聚落的不足、庞大聚落的压抑和混乱，……，一个城市就像一个生物体，有一个适当的规模，在这个规模上它会平稳发展。』

—— 凯文·林奇《城市形态》

城市的最优规模虽然随着交通、技术、就业等等而不断发展变化，但由于人本身的观察尺度、交往能力等条件限制，使得即使是大城市也需要由规模合理的聚落形成。在一个合理的聚落内，住户可以相互认识，自由交往，通过街道、建筑等强化聚落内部的场所感，还可以增加住户的安全感，并强化住户的归属感。

因此，对于大盘项目，应当合理地划分项目、邻里、聚落不同等级的关系，并强化这一划分的边界，强化不同聚落的场所感，将人置身于一个充满安全感、更自由自在的生活领域。而不是相反，将不同聚落、不同邻里合并成只有一个边界的“大盘”。

人性化尺度

『在尺度适中的城市和建筑群中，窄窄的街道、小巧的空间……令人感到温馨、亲切宜人。那些有着巨大的空间、宽广的街道和高楼大厦的城市则使人觉得冷漠无情。』

——扬·盖尔（Jan Gehl）《交往与空间》

目前，不少新城乃至大规模项目都“攀高比大”，大规模开发、大体量的建筑、大面积的广场，不但不能带来预期效益，由于过大的建筑尺度，并不适合人的使用需求，反而导致区域活力丧失。

丹麦的著名规划师扬·盖尔（Jan Gehl）在1986年《交往与空间》中，强调了空间中人性化尺度的重要性，强调了适宜的空间尺度对于创造城市活力的价值，任何空间的设计都必须考虑“人”的使用。扬·盖尔从不同角度详细分析了维持街道、广场等空间活力的因素，强调了场所感塑造的重要性，其通过翔实案例分析，指出超过20-30米宽的步行道、超过40-60米见方的广场，都将使人的活动分散，从而影响场所活力体现。

美国巴尔的摩市中心尺度宜人的广场瀑布

因此，在大盘开发中，不能简单通过增加广场、绿地面积来体现品质，而更应当关注人性化尺度的设计，考虑功能利用，为居民和游客创建出更多宜人的，令人乐于停留的场所。几个具有人性化尺度的场所，要比一个大而无当的场所更有人情味，更能促进区域活力。

人车共存

『都市居民能够不再担心交通事故的发生、不受噪音与空气污染的干扰……，再重要不过了。……不要汽车进入虽然理想，但禁止所有汽车进入实在困难。』

——  天野光三 《人车共存道路计划·手法》

汽车时代的到来，增加了人的活动范围，带来了生活便利，但同时也带来了交通事故，带来了噪音与污染，许多地方也由于汽车的闯入导致环境品质降低。汽车在不断侵蚀人的交往、游戏、休息、放松的空间。

城市道路从干道、次干道一直到社区道路，逐级分布，随着道路级次降低，车的主导地位应当逐渐让位于人。在新城建设与大盘开发中，关注通勤方便的同时，也应当注意不应让汽车过多侵扰人的活动。在社区内部，单纯人车分流措施，对居民的方便、安全有时并非是最好选择，而且也容易制造出更多冷漠的、非人性化的、以车为主导的空间。人车共存、生活化道路处理手法，有时在保证便捷的条件下，更能够保证环境的高品质。