关于新大盘开发模式的创新，到底是新在何处，在这里我认为主要是指一种观念上的创新。

    在观念创新上，我们曾经走过了很多不该走的弯路，历数我们过去犯过的，和现在正在犯的大多数错误，在国外的城市发展和大盘开发过程中几乎都曾经犯过，但这是一个城市发展所必须要历经的过程。我们之所以写这些文章，其实就是希望能够推广一种在观念上创新的大盘开发模式，也就是在社区的封闭性和开放性方面；在社区居住与就业的复合性方面；在商业配套的广泛性城市性方面；在交通与城市的衔接方面；在利益化社区的组织等方面，都应该比老的大盘具有更多的优势。也就是说，我们不要再重走弯路，不要再重交学费，在天通苑、回龙观交过的学费，在其它小区开发中不要再交；在上海、广州交过的学费，在其他城市不要再交；在发展起来的城市里曾经交过的学费，在新城开发时候不要再交。

    说到底，新大盘模式就是一种新的思维模式，这种新的思维模式摒弃了以前我们使用过的来自于千人规划指标的、做封闭社区的、做纯居住大盘的模式，而是转变过来使用一种具有城市的观念、发展的观念、松散的观念和开放的观念，这些新思维模式来开发新的大盘。所以，只要我们能够把握以下几个大盘的关键性特征，换一种思路运作，就能够做到创新，并取得成功。

第一，新大盘的城市性。

新大盘的开发自始至终都要明确自己的大盘无论多大，都必须是一个城市中的有机组成部分，它必须主动的承担起在一个城市中的责任和权利。

从责任这方面来讲，它必须遵循城市发展的普遍规律。尤其不能像现在的做法：随意的取消路网，随意的变更本区域的道路结构。这样就会使得城市中每多一个大盘，就多一个交通拥堵的结点，这一点是今后必须要避免的。

从城市的权利来讲，新大盘的开发也必须充分的利用城市带给它的所有权利，利用城市的就业动力，利用城市的配套设施，利用城市的市政管网，而不要只立足于自己这个小范围，搞小而全的建筑。

总之，必须将大盘看成是城市中的大盘，而不能将它看作是一孤立的大社区。

第二，新大盘的开放性。

从我们上述论述的种种方面来看，无论是交通的衔接还是TOD模式的利用；无论是开放的泛会所设施，还是新都市主义的地块划分，新大盘要想与城市完全融合在一起，就必须保持高度的开放性，只有开放才能融合，只有开放的系统才能进行相应的新陈代谢。

封闭的社区很难形成持久的活力，而且还可能加剧两极分化和居民间的对立情绪，因为封闭会使邻里阶级化，形成了社会排他性，致使开发的项目往往形成了只为单一阶层服务的住区，它们或者是低收入人群居住区，或者位于城市外围地区的封闭的高收入人群社区。

因此，开放性可以看作是实现新大盘的城市性与生态性的必要保证，也是新大盘区别与旧大盘的突出特征。

第三，新大盘的生态性。

我们要将生态学的观点应用与新大盘的开放上，要将一个新的大盘看成是一个生命体，同时，又将它看成是一个生态群落。

说它是一个生命体，是指它会有一个发生、发育、发展、成长的过程，甚至也会有一个衰老的过程。因此，如何保持一个居住区的活力，对我们而言都将是一个永恒的命题。而对于这个大盘中的小业主而言，这件事则意味着，他们能否实现对自身物业的增值与保值。

说新大盘是一个生态群落，是指我们要仔细的研究，这个生态群落中的生态平衡问题。必须用一种系统工程的眼光来思考一个新大盘中的各物业类型的配比问题，以及它们相互之间的动力传递，也只有这样才能够实现新大盘生命体的健康成长。

万年花城

第四，新大盘的公共性。

所谓的公共性，是指社区利益的公共性和公共利益的社区性，一个大型的居住社区，它的主人是这里的小业主们，而不是开发商。一个社区的实际意义，是对一群利益相互关联的小业主们共同组成的利益共同体产生的。换言之，社区的实质绝对不是以交往距离和服务距离来划定社区范围的，它一定是以利益相关距离来划定范围的。一个社区之所以存在，是因为这个社区里的居民认为在这样一个社区范围内，任何一个社区成员的个体行为都会影响到其它成员所拥有本社区物业的相关利益价值。只有这样，一个按照利益纽带的社区组织才能形成。所以，新大盘的开发必须从利益的角度进行社区组织和社区范围的划定。

第五，新大盘的多元性。

只有多元才有活力。只有多元性才有公共性。这里所谓的多元是指一个新的大盘必须有多元化的客户——要扩大客户的面层而不是压缩；必须有多元化的配套，必须有多元化的交通服务体系，还必须有多元化的社区文化。总之，必须以一种多元化的方式给居住在这里的多元化的客户以多元化的选择，这样才能共同构成一个多元化的社区。因此，多元化既是保证公共性和生态性的前提，又是实现公共性与生态性之后的结果。

总之，在中国这样一个人多地少的地方，大盘开发是不可能回避的，我们与其讨论要不要做大盘，不如踏踏实实地研究一下应当要什么样的大盘，如何做一些可持续发展的大盘。还有一点不容忽视，那就是我们应当时时刻刻意识到，大盘应当是依附于城市的，并不是能够独立的。大盘不但要作为城市建设的获利者，还要担当起城市建设的一些义务，这是作为大盘的开发者须要重视的局部和整体之间的关系。

　　当然，无论我们怎么改进，在我们的大盘开发中，总还是会留下一些遗憾，但是这并不是说不让我们犯错误，而是让我们少犯错误，能够让我们的大盘在不重复错误的情况下进行更新。即便如此，我们仍然相信，这还是要经过几代人的努力，甚至是十几代人的努力，才能够不重复国外的错误又具有中国特色的大盘来。但我们始终相信，这一天终究会到来！

华高莱斯《技术要点》文章