市场调研作为一种研究手段，已经成为企业产品研发和决策最核心的依据。系统、科学的市场调研，同样能够为房地产项目不同发展阶段提供决策支持，降低决策风险，增强项目的市场竞争力。基于对房地产市场资讯的长期跟踪积累，和对地产行业特征与建筑产品的深刻理解，结合对地产行业长期的市场调研经验积累以及对先进市场调查研究技术的掌握，我司可以为房地产企业提供全方位的市场调研服务。
一、主要服务内容
（一）项目前期阶段
1、市场资讯服务
基于对市场政策、项目信息等长期跟踪，以及长期积累的数万文档资料，我司可以提供针对不同区域市场、不同物业市场的信息资讯报告，内容包括市场环境、政策环境分析，包括市场规模、产品特征、消费习惯等的发展历史、现状与发展预测。
2、竞争环境调查
竞争环境调查是地产项目进行前期调研的核心工作之一。竞争环境分析主要包括两方面的内容，一部分为总体市场分析，一部分为主要竞争项目分析。总体市场分析涉及到相关物业的供需总量、供需结构、产品特征、区域特征等内容；主要竞争项目主要包括现在、潜在重要竞争对手状况详细调查分析，包括背景、环境、产品、销售等等方面。
（二）项目定位阶段
1、消费需求特征分析
通过整理原有消费者资料，或者通过问卷、访谈等调查等方式，了解不同消费者对购买、使用产品的看法，在选择细分市场后为项目的产品定位提供第一手资料，也可以直接指导营销策略制定。同时消费者需求特征分析也是项目进行市场细分及为项目选择最有价值目标市场的重要方式之一，经常与消费行为特征结合使用。
2、消费行为特征研究
消费者行为特征研究主要了解消费者的购买行为、消费心理、消费观念、习惯与态度等，包括客户在购买项目前的决策过程、考虑时间、考虑因素、消费水平，购买之后的使用方式、使用习惯，以及对产品价值评价等方方面面情况，它是市场细分、项目定位、营销推广、销售诊断等活动决策基础。
3、产品价格研究
价格确定是项目发展策略的重要环节，也是项目最重要营销策略之一。房地产项目的价格确定是一个比较复杂的过程，除了考虑成本、市场竞争之外，还必须考虑目标客户群价值认知以及对价格的接受能力等，因此价格研究在市场调查中是非常重要的内容。根据价格研究结论，可以提供差别定价、产品线性定价、非线性定价等策略建议。价格的研究方法有很多种，比较典型的有如下几种：
（1）百分比分析法
（2）价格敏感度（PSM）分析法
（3）结合分析法
（4）BPTO分析法
4、市场细分与市场空间价值判断
没有任何产品会适合每一个消费者，也没有任何一个房地产企业能够获得整个市场，企业必须找到它所能最好满足的市场部分，针对此部分市场，开发适销对路的产品组织营销活动。基于市场竞争环境分析的基础上，更深入地分析市场结构，从区域层面、业态层面、产品层面、客户特征、客户需求层面等多个维度定义市场，并分析探测不同层面的市场供需要情况以及对其未来发展潜力进行预测，从而理解市场层次构成与容量。
房地产市场细分是根据开发企业与项目本身特点，选择合适的维度进行市场层次分析，并判断不同层次市场容量与竞争烈度，从而为选择项目发展方向打好基础。
市场空间价值判断是在划分不同细分市场的基础上，考虑消费者消费特征，结合项目的自身条件，对各个细分市场进行评估，找到对企业价值最大的市场空间。常用的分析方法包括比较法、排除法。
（三）产品方案阶段
1、产品需求研究
房地产项目的调查研究的核心内容就是对产品的需求调查，通过定性和定量相结合的调查方式，能够获得包括楼型选择、户型设计、通风设施、朝向选择、园林景观、功能间的分割、车位设计、进深、面宽等等所有与产品有关的方方面面，都可以通过市场调研得到有益结论。尤其是客户价值认知、客户产品需求、客户承受能力之间的关系研究，更是项目决策基础。通常与消费需求特征研究结合使用。
2、产品特征、价值、价格关系研究
对于一个地产项目，客户在项目选择、项目比较时关注的因素都有哪些，其中哪些因素是决定客户购买的关键因素呢？围绕产品特征属性、价值属性以及定价原则，通过消费者调研，结合统计分析技术，可以找到影响客户行为的关键产品属性，也就是确定消费者更愿意为产品的什么特征来付费。通过产品特征、价值、价格关系研究，一方面我们能够明确定义各个影响因素对于客户购买的影响程度；另一方面我们可以通过模型模拟出企业可能采取的多种产品组合中利润最大的产品特征组合。为企业产品定价、营销推广提供支持。
3、产品竞争力分析
对于每位经营者，都对自己生产的产品有所偏爱，很难发现其缺点和不足。产品竞争力分析通过展示消费者对产品的评价，突出产品的优劣点，让经营者更客观的了解产品在市场上的表现。产品竞争力分析能够展示某一产品相对重要性的强势和弱势，发现需要立即引起注意的方面 (核心优势区) 或者需要立即改进补救的方面 (威胁区)，从而为将要实施的营销计划提供指南。可以采用产品竞争力矩阵的分析模型。
（四）市场营销阶段
广告是传递产品信息给消费者最重要的形式，它是促使消费者购买行为的发生的主要因素之一，因此产品广告的成功与否直接关系到项目的成功。我司可以对地产广告进行以下方面的研究：
1、媒体渠道选择
通过对目标客户群的调查，选择最有效媒体渠道。
2、广告文案测试
广告文案能否把产品的意图正确的传达给消费者，并向消费者心理作强有力的诉求，提高对广告产品的评价，引起购买欲望，必须用科学的方法加以测定。测试指标包括传达力和说服力。
3、广告效果跟踪
广告投放到市场上之后，效果如何就必须进行跟踪研究才能获得。广告跟踪研究的作用：
（1）尽快撤换低效率广告；
（2）房止好的广告被过早的替换；
（3）确定最佳广告预算并做好各个时期的预算分配；
（4）通过跟踪竞争对手的广告效果，可以借鉴成败供自己参考；
（5）利用过去的经验，方便以后推出更好的广告。
4、广告效果研究
广告效果评估实际就是评定广告的效力。广告效果一般分为销售效果和广告本身效果，广告是促进产品销售的一种手段，产品销售情况的好坏直接判定广告效果，也就是广告的销售效果。所谓广告本身的效果，是以广告的收视、收听率、产品知名度间接促进产品销售的因素为根据。房地产广告效果评估一般把广告的销售效果和本身的效果相结合，进行评估广告效果的成功与否。评定广告效果的方法，可以分为事前测定法、同时测定法、事后测定法三种。
（五）项目跟踪阶段
1、顾客满意度调查
顾客满意度研究就是通过对影响顾客满意度的因素进行分析，发现影响顾客满意度的因素、顾客满意度及顾客消费行为三者的关系，从而通过最优化成本有效的提升影响顾客满意度的关键因素达到满足消费者需求，建立公司信誉度和品牌形象，创造良好口碑，提升企业的竞争能力与盈利能力。
对于房地产开发公司来讲，要想持续发展和取得良好的销售业绩就必须有良好的口碑支撑，项目销售完成之后，应该考虑如何为后期项目或下一个新的项目打下良好的基础。通过业主对前期产品及服务的满意度研究，找出产品及服务的优缺点，在后期项目的产品设计和服务中尽量扬长避短，以保证在以后的开发中取得更好的业绩。
2、项目社会价值分析
项目社会价值分析主要是对包括顾客、业内人士、其他关联人士的调查，了解其对项目本身、项目开发过程、项目影响等多方面的评价，从而评价项目特征、项目过程等不同因素对企业品牌建立的影响，为后续开发提供经验教训。项目社会价值分析经常与顾客满意度调查结合使用，以协助企业品牌建设。
3、品牌形象研究
通过对相关社会群体调查，采用对应、对比、百分比、价值分析等方式，分析项目或者企业品牌形象，为企业营销以及后续项目选择提供指导。
二、 市场调研服务组合方式
结合房地产项目本身特点，以及项目开发阶段，可以选用不同的市场调研内容。以下为项目通常选用的调研内容组合方式：
1、城市（某类物业）市场报告
对于新进入某地方市场、某物业市场的企业，应当首先了解当地或某类市场特征。根据需要报告主要包括市场资讯收集与分析、竞争环境调查等内容。
2、市场细分与定位选择研究报告
是企业取得土地后，进行前期调研的主要工作。会涉及竞争环境调查、消费需求与行为特征调查研究、市场细分与市场空间价值判断等内容，根据需要也会有产品需求、媒体渠道选择方面内容。
3、深度产品建议
在有成本限制的情况下，为保证产品最大竞争力，保证目标客户的最大满意度，从营销的角度对产品全面的特征点，比如外墙档次与建材、大堂地面档次与建材……给出结论性意见。主要涉及产品需求研究、产品竞争力研究、产品特征与价值价格关系研究等工作。
4、广告效果调查
在营销阶段，或者销售诊断阶段，对项目广告进行调查分析。主要涉及的服务根据需要将包括文案测试、效果跟踪、效果评估等。
5、品牌研究
项目完成后，对于品牌建设贡献如何，对后续开发可以产生什么样的价值，可以通过品牌研究了解。涉及的调研服务内容将包括顾客满意度调查、社会价值分析、品牌形象研究等内容。
由于项目都有不同特点，企业也有不同要求，我们将根据具体情况为项目提供“市场调研工作计划书”，通过与企业深度沟通确定具体市场调研内容。
三、主要调查研究方法
通过多年积累，我司已经积累了数万册文案资料，市场资讯部也已经建立了完善的信息库以及广泛、固定的信息渠道。根据不同项目要求，还可以采用针对性调查研究。
1、文案资料长期积累与市场资讯长期跟踪
我司长期积累的文案资料包括城市文化、城市经济、城市发展与规划资料，统计资料，人文、消费习惯资料，不同城市不同物业形态产品、市场、营销资料，以及大量国外文档资料。
我司长期跟踪的市场资讯内容包括相关行业政策信息，重要城市的地产市场信息、在售项目信息，重要城市地产交易信息，重要城市媒体广告等。
基于长期积累，我司已经形成比较完善的信息库。
2、定性研究
定性研究对于调查设计的问题是非格式化的，多为开放式的问题；数据收集执行的程序是非标准化的，一般都只是针对小样本的研究。研究的价值不在于得到精确的某一类群体的需求现状和趋势，而更多的是探索消费需求的深层心理原因，获得消费者对需求的表达方式及常用语汇。在寻找处理问题的途径时，定性研究常常用于制定假设或是确定研究中应包含的变量。房地产中的定性研究主要有以下几种方法：
（1）专题研讨会（小组座谈会）
是由一个经过训练的主持人以一种无结构的自然的形式与一个小组（8-12人）的被调查者交谈。主要目的是通过倾听一组从研究者所要研究的目标市场中选择来的被调查者所发表的个人想法，从而获取对一些有关问题的深入了解。常常可以从结论中获得一些意想不到的发现。
（2）深度访谈
是一种无结构的、直接的、个人的访问。在访问过程中，一个掌握高级技巧的调查员深入地访谈一个被调查者，以揭示对某一问题的潜在动机、信念、态度和感情。深度访谈根据其目的不同，可在定量研究之前进行，也可在定量研究之后进行。在定量研究之前进行的，一般是为后面的定量研究做基础，以求明确后期定量研究的主题；在定量研究之后进行的，是对前期定量研究有益的补充。在对访问对象进行全面分析的基础上，有计划的选择若干具有典型意义或有代表性的样本进行深度访问，挖掘和研究更深层次的问题。
（3）观察法
观察是一种专门的技术。观察者必须对所要观察的问题先有基本的了解；观察的目的要明确；要使被观察者尽量处于自然的状态；观察时要做到客观和精确；要善于记录跟观察目的有关的事实，以便事后进行整理、分析，并且提出进一步研究的意见。经常用于人流量、车流量等研究。
3、定量研究
定量研究是寻求将数据量化表示以便进行研究的方法，通常要采用一些统计分析的形式。定量调查是利用结构式问卷，将可能的答案都以不同选项的形式体现在问卷中。定量调查的研究对象应具有一定代表性，在数量上有一定规模。应用在房地产中的定量研究主要是以下几种方法：
（1）入户访问
入户访问顾名思义就是到用户家中进行访问，如果针对企业的访问，就是指进入企业进行访问，这种方式目前多用在写字楼需求调查和商铺需求调查上。由于现在人们的警惕性越来越高，而且门禁系统越来越先进，直接进入个人家中进行访问的可能性越来越小，因此这种到个人家用入户访问的方式正在逐渐被其他方式取代。
（2）定点拦截式访问
这是在房地产项目调查中被大量采用的方式，它节省时间和成本，操作方便，可行性比较强。现在被大量应用在住宅需求调查、商业需求调查、酒店（度假村）需求调查等方面。
（3）计算机辅助访问
这种调查方式是采用计算机调查程序，访问结果直接记入计算机的记忆库中，由程序根据前面答案调整后续问题，一般用于结合分析。
（4）互联网调查
在互联网技术蓬勃发展的今天，它已经被各行各业广泛应用，市场研究也不例外。随着网民人数的不断增加和网民结构的多元化，让在线调查有了更大的发展空间。网络调查主要有以下几种形式：
a）网上在线座谈会
b）电子邮件调查
c）网上随机弹出问卷调查
定性和定量研究在一个项目中，往往把这两种方法结合使用，从而充分发挥其各自优势。
四、核心技术
对调查资料进行研究的过程中，除了回归分析、因子分析、聚类分析、层次分析、交叉分析等分析方法外，我司还经常根据项目研究目的，采用以下技术：
（一）结合分析
房屋作为耐用消费品价格很难和产品特性相分离，成为一个单独考虑因素。采用结合分析的方法，对可能影响消费者的几个最重要产品特性进行分析，得出每个产品特性的相对重要性，以及每一特性水平的效用值，最终我们可以利用这些效用值，计算出每一种特性水平的组合效用值。也就是说我们可以利用这一技术分析消费者更愿意为产品的什么特征付费，愿意为产品特征的改进多付多少费用。常用于“产品特征、价值、价格关系研究”。
（二）选择模型
物业产品会由于某些附加特性不同，而产生极大的价值、价格差异，比如精装修、水景、豪华大堂、新的安防技术、新的空调技术等等。利用选择模型方法可以研究消费者对某些产品特性的关注程度，以及为某些特性愿意承担的费用等，也可以分析某类消费者最愿意接受的产品特性组合。与结合分析一样，选择模型方法可以用于“产品特征、价值、价格关系研究”，为项目定位、产品设计提供指导意见。
（三）价格敏感度分析
对于大多数客户来讲，价格是在购买选择时最为关注的因素之一，特别是在房地产市场，房产作为一次性投入的大额资产，定价策略的成败对销售所产生的影响作用往往是决定性的。了解客户对住宅的价格接受程度便显得格外重要了。
此方法通过了解有代表性客户对产品的价格接受程度为产品定价提供依据，设计简单，方便易行，但其仅研究价格，没有考虑到其他因素（如朝向、楼层等）对价格的影响，所以在实际运用中通常与其他方法结合使用。
（四）对应分析
所谓品牌形象就是消费者对特定品牌所具有的印象，随着房地产行业竞争不断加剧，地产企业树立企业形象刻不容缓。企业只有树立鲜明的企业形象，增加品牌附加值，才能在激烈的竞争中立于不败之地。企业形象一经成功塑造，其作为企业独一无二的特性，不但可以为企业项目带来巨大附加价值，而且也是竞争品牌很难模仿和抄袭的。
对应分析将品牌和特性通过二维平面分布形象展示，揭示品牌和特性间的密切关系。从而了解企业在客户心目中的想象评价，不同企业间的形象差异，可以为企业形象定位寻找新的利益空间。
（五）市场细分
企业针对市场上客户的不同需求，采用不同产品及营销组合的过程被称为市场细分。目前我国的房地产企业在进行市场定位、组织市场营销过程中通常采取事前细分法，人为定位。即定位前利用某些细分因素将总体市场主观划分出部分市场为企业的细分市场。如营销部门根据以往销售经验考虑客户性别、年龄、收入等背景因素，确定产品的细分市场。对于成熟开发商讲，此方法把握较大。但对于新的开发商、初次进入某类物业、某档物业的开发商讲，由于缺乏相关资料，事前定位缺乏客观依据，风险过大。我们可以采用结合因子、聚类分析等多元统计技术的市场细分法，通过直接调研，依据客户的不同需求特征、行为差异划分市场空间、客户构成，为企业确定市场细分空间提供支持。同时，此方法也可以对企业的事前细分法进行验证与修正。真正的市场细分能够起到创造客户、创造市场的作用。
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