山雨欲来风满楼 大浪淘沙始见金

  ——2011年楼市“金九银十”展望

“即将公布首批二三线城市限购名单”、“年内取消限购可能性几乎为零”，在市场期待低迷的成交能带来政策的适度放宽之时，国务院研究部署继续加强房地产市场调控工作，所导致的一系列政策和动作，彻底“断绝了开发商的美梦”。在此背景下，历年表现不俗的“金九银十”又成为“开发商们的下一个期待”。经历誉为“史上最严厉调控”的房地产市场后，能否在与“国八条”挣扎半年之余，迎来一个成交放量、资金缓解的喘息之机，成为市场关注的热点。

何谓“金九银十”

2011，能否迎来一个“金九银十”，首先要从“金九银十”本身说起。 所谓，“金九银十”指在每年九、十月，由于天气秋高气爽带来的消费者心理变化，促进了内心消费欲望的增长，进而导致了消费在这一期间的增长。因此，从本质上讲，“金九银十”并不是房地产市场独有现象，而是一个普遍的消费规律，只不过房地产市场的固有特点，进一步强化了“金九银十”的特征，表现尤为突出而已。

这是因为，房地产开发由于“冬施”的原因，开发商往往会调整开发周期，一般会在进入冬季之前实现楼盘封顶以避开冬施期。因此，此时是很多楼盘形象最佳、最适合营销推广的时期，开发商也往往抓住这一时机，推出折扣促销活动以借机大幅提升销售业绩，形成供需共同推进市场活跃的局面。

从历年成交统计来看，无论是行业景气度处于高位还是地位，“金九银十”的市场都会有或多或少的表现。

以北京市场为例，在市场景气度不断提升的2008年以前，每年的金九银十，市场成交量均会出现较大幅环比增长。2008年以后，房地产行业进入剧烈的变化期，行情景气度大幅下降，“金九银十”似乎也遇到了前所未有的尴尬。遭遇金融危机的2008年，“金九银十”的交易量不仅同比大幅下滑，环比也出现了17%的下降；回暖的2009年，正是“金九银十”终结了当年3月开始的市场回暖；一度被寄予厚望的2010年，大量项目扎推入市，并没有推动市场成交量的回升，更不用说量价齐升，市场最终以“假回暖”告终。

难道“金九银十”规律失效了？否也！事实上，如果把市场拉长来看，就会得出一个相反的结论。无论是这三年中的哪一年，在经历过“金九银十”的惨淡之后，没有哪一年出现过市场的快速复苏，而是或多或少表现出更进一步的缩量。这就是说这三年的“金九银十”刚好遇到了市场的转折点，2008年金融危机导致房地产市场大幅下跌，2009年，成交量经历疯狂的报复性反弹后正常回落，2010年，“史上最严厉房地产调控拉开序幕”。试想一下，如果这些转折点不在“金九银十”，交易量下降将会更为惨烈。

换言之，失效的并不是“金九银十”，而是市场发展发生了变化。“金九银十”交易活跃是正常市场表现，不活跃则意味着市场将会面临更为严峻的考研。从这种意义上说，“金九银十”已经成为市场的风向标和晴雨表。成交低迷持续一年之久的2011年，是否能有“金九银十”由多重因素决定，消费规律只是其中的一方面。但不管怎样，“金九银十”的风向标作用不会丧失，2011年如果能重现三年未见的“金九银十”盛况，只说明市场正常，并不能说明市场就此重新回暖。相反，如果出现第四个“铜九铁十”，则需要警惕市场的再次转折。

谁为“金九银十”买单？

成交活跃的基础是具有消费能力的潜在消费者，因此，除本身消费规律之外，决定2011年“金九银十”能否有所表现的关键就在于具有消费能力和消费意愿的消费者。从这点来看，似乎并不太乐观。

首先，“限购”政策导致了购房群体绝对数量的增加。“史上最严厉的调控”，之所以严厉，就是不再是通过首付比例、利率等经济手段，而是通过限购等行政手段，直接干预需求。以北京为例，“京十五条”规定户籍居民只允许再新购一套住宅，无房非户籍居民需提供五年以上社保缴纳证明才可购一套新房。这样一来，具有资格和能力的购房者大幅度减少，改善性需求也受到制约，投资和投机性需求就更是没有任何空间了。

其次，作为先行指标的二手房近期并没有明显放量。

限购政策实施以来，二手房这个曾经相对独立相对弱势的市场，其先行指标的作用变得愈发突出了。这是因为数量更大，更具消费能力的购房者，往往是“被限购”的群体，他们无论是投资还是改善，其首要条件就是通过二手房市场卖出原有房屋获取购房资格。虽然，二手房活跃并不一定意味着一手市场的活跃，但是在现有市场背景下，只有二手房活跃才能够释放出足够多具有购买能力和意愿的潜在购房者。

因此，九、十月前二手房成交活跃，是“金九银十”出现的必要条件。根据北京市房地产交易管理网的数据，2011年3月至7月，二手房成交数量分别同比下降57%，72%，21%，23.3%，13.7%。这样看来，“金九银十”似乎很难乐观起来。

最后，未来预期进一步降低了购房者的购房意愿。

限购政策在影响市场潜在购房者绝对数量的同时，更大程度上还对潜在购房者的购房意愿产生了影响。由于限购政策的“严厉”，使市场形成了房价下跌的强势预期。事实上，市场的表现也与这一预期相符。2011年1~7月，北京市新房市场在成交量同比下降17%的同时，成交均价同比下降8.2%。需要指出的是，这一跌幅是在市场一致的下跌预期背景下实现的，虽然未来房价能否大跌并不确定，但相对这一强势预期下，这一跌幅显然微不足道。加上“国务院部署继续加强房地产市场调控工作”，未来这一预期必然会进一步强化，绝对数量有限的购房者购房意愿要释放难上加难。

综上所述，潜在购房者绝对数量不足，购房意愿释放难度加大，二手房先行指标未有体现，2011年期待“金九银十”大幅放量似乎已不现实，若能体现消费规律小幅放量就已经是理想的结果了，而一旦继续缩量，则与2008、2009、2010一样，预示着下一个房地产市场下一个转折点的来临，只不过转向何方，则有待未来形势的明朗。

何处可逢金九银十？

虽然整体情况不容乐观，但并不意味着今年“金九银十”没有亮点。限购政策在制约今年“金九银十”表现的同时，也为“金九银十”结构性的放量买下了伏笔：

首先是未限购城市的结构性放量。如前所述，无论是潜在购房者总量不足，购买意愿下降，还是二手房先行指标未有体现，归根结底都是限制政策导致的。很显然，对于未限购城市，由于一方面本身需求没有受到行政限制，另一方面限购城市中被行政限制的部分购买需求转移，故近年的“金九银十”这类城市表现会相对精彩，特别是那些有可能纳入即将公布的二三线城市限购名单中的城市，购买者会抢在政策之前将需求兑现。

其次是优质地段的结构性放量。这是因为限购使购房机会稀缺，升级改善难度加大，因此许多需求“被升级”，希望尽可能的一次到位。这其中首先是地段的一次到位，以避免未来因地段的原因换房。如此一来，先在较远郊区置业等未来再回城置业的购房消费越来越少，而在支付力力所能及甚至略微放大的前提下，尽量选择中心区更为优质的地段，成为限购背景下的核心购房逻辑。只不过由于人群的不同，对优质地段可解读为CBD区域、学区等不同概念。

再次是经典户型的结构性放量。除地段因素外，户型结构也是“一次到位”的重要因素。不同于以往先买小户型作为过渡，购房者现在更倾向于尽可能购置能满足未来结婚、生子、养老等家庭人口变化的房屋。正因为如此，二手房市场小户型风光不再，二居、三居，特别是设计紧凑的经典三居户型，取而代之逐渐成为市场新宠。

最后是品牌开发商的结构性放量。这仍然是“一次到位”因素决定的，即购房者期望自己所购房屋的品质“一次到位”，品牌开发商无疑是品质的最大保证。除此之外，在市场景气程度不高，开发压力大的情况下，开发商的品牌是一种背书，其资金链抗压力和抗风险能力相对更强，购买其房屋购房者相对更为放心。

价格大战？

政策严厉未有放松苗头，低迷成交持续半年有余，“金九银十”预期不容乐观，首当其冲的就是开发商的承受能力。随着回款速度的放缓、资金周转的降低，企业流动性紧缩、资金压力增大是必然的。这种情况下，开发商是否会采取大幅降价甚至不惜采取价格战的策略，以价换量，抓住“金九银十”消费心理的变化，换取流动性的改善，缓解资金压力？

要回答这个问题，首先需要明白形成全面性的价格下降或价格大战的条件，那就是龙头企业在重点城市、重点地段进行区域性的降价，四大要素缺一不可，因为只有这种规模大、示范强的降价才能向其他企业、其他城市、其他区域传导。2008年，正是行业“老大”万科率先在北京、上海、广州、深圳等一线城市降价促销，引发了金融危机后国内房地产市场拐点的到来。而2010年北京通州市场的价格跳水，则因为非龙头企业、非重点区域，甚至都没有对北京市场形成多少影响，更别说形成行业性的价格下跌了；同年，碧桂园在南方地区降价活动，虽然持续时间很长，覆盖范围广，企业本身也属于行业龙头之一，但却因为其项目均位于当地城市最为偏远的区域，无法对主流区域形成冲击，不能形成带动效应。

如此看来，要判断是否能够形成行业全面的价格下跌甚至价格战，只需要看市场龙头企业是否有在重点城市、重点区域进行降价销售的趋势或必要。

首先说趋势，虽然龙头企业近期有降价促销活动，如5月中旬，碧桂园南京项目每平米下调2000元，万科在深圳打响“万团大战”，每套房降价5000元等，但其还仅仅是不成气候的“单打独斗”，尚不能形成区域性的降价，因此，至少到现在为止，市场还没有具备全面下降的趋势。

其次说必要性。审视时下龙头企业的状况就能发现，目前在重点城市、重点区域进行区域性的降价，还不具紧迫性。这得到了上市房企中期业绩预报的支撑。沪深71家上市房企中已3公布的35家中期业绩预告中，分化明显，中小企业压力巨大，龙头企业却继续高歌猛进。35家中预减、首亏、续亏的就有17家，少量之前盈利的房企还出现了巨亏，万科、恒大、中海外、保利等龙头企业，依然在上半年楼市调控政策的不利局面下，将销售额进入前十的门槛比去年同期抬高了48%。

可见，对于龙头企业而言，似乎还没有遇到实质性的压力，他们在重点城市、重点区域进行区域性的降价，也就显得不那么迫切。因此，虽然不能排除压力加大的中小企业在金九银十期间采取降价促销的手段，但是要形成全行业大面积的价格调整，目前还看不出些许苗头，至于价格大战就不现实了。

“山雨欲来风满楼”、“大浪淘沙始见金”，也许用这两句来形容2011年的“金九银十”更为贴切。虽然是传统消费旺季，但具有消费能力和消费意愿购房者的不足，让我们不敢对今年的“金九银十”抱过大的期望；虽然全行业的“金九银十”我们不敢奢望，但是特别背景下，未限购城市、品牌开发商、稀缺地段、经典户型等结构性“金九银十”一定会出现；虽然成交下滑，资金链紧张，但龙头企业强劲的市场表现决定了，如果没有类似于2008年金融危机式的突发因素，全面性的价格大战似乎还很遥远。

不管怎样，“金九银十”将会一如既往的发挥其市场“风向标”和“晴雨表”的作用。